Analyser sa situation financière

La 1ere chose à faire avant même de se mettre en action et de faire un bilan de sa situation financière de façon objective afin de savoir ce qui est faisable et ce qui ne l’est pas.

Par situation financière, je veux dire:

  • Faire la somme de ses actifs (Ses biens immobiliers, financiers ou autres…)
  • Faire la somme de ses passifs (Ses dettes grosso modo!)

Définition Actif: En comptabilité et en économie, un actif est un élément du patrimoine.

Définition Passif : le passif (comptabilité) du bilan c’est-à-dire la partie du bilan qui regroupe les capitaux propres, les provisions et les dettes.

L’objectif de ce bilan financier personnel est le point de départ de tous investissements et permettra de d’envisager plusieurs scénarios d’investissement possibles.

Par exemple:

  • CAS n°1:

Prenons un cas concret, un couple avec 2 enfants ayant un revenu net mensuel de 3000€ avec 30 000Euros d’économie possédant sa résidence principale et un crédit pour une voiture pourraient ils se lancer dans un investissement immobilier?

Actif_passif_cas1

Globalement, ce cas de figure est plutôt positif pour l’investissement immobilier car la chose importante est que le couple a une résidence principale payée donc un actif estimé de 215 000€ et seulement une dette de 300€ par mois pour un véhicule.

Ceci a son importance car ce couple ayant peu d’actifs à la banque (« seulement « une épargne de 30 000€), ils devront emprunter à la banque pour investir car pas suffisamment de cash (un peu le cas de tout le monde j’ai envie de dire…;)). Donc un dossier avec un bilan avec des actifs conséquents (la RP et l’épargne ici dans ce cas) et une capacité d’épargne d’après leur économie sont des facteurs importants pour la banque.

Cela permettra d’utiliser l’effet levier du crédit, de capitaliser et donc d’enrichir le patrimoine du coupe.

Une autre notion importante est la notion de TE (Taux d’Endettement), celui ci correspond à ce que la banque veut mesurer la capacité d’un ménage à rembourser un prêt. Le taux d’endettement est alors le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Généralement, une banque ne prête pas quand le taux excède 33 %  (ici environ 1000€ d’endettement possible moins 300€ pour le véhicule il reste une capacité de 700€/mois et on peut en faire des choses avec cela et oui!) mais cela peut aller au delà dans certains cas (Un article sur ce sujet sera effectué pour bien fixer cela dans vos esprits avec plus de précision).

En résumé ce couple a une position favorable pour l’investissement immobilier vis a vis de la banque et vis a vis de leur Taux d’Endettement.

  • CAS n°2:

Prenons un autre cas concret, un célibataire de 35ans sans enfant ayant un revenu net mensuel de 5000€ avec 3000Euros d’économie louant un loft parisien et un crédit son coupé sport, pourrait il se lancer dans un ou plusieurs investissements immobiliers?

Actif_passif_cas2

A priori, même si ce jeune cadre dynamique gagne bien sa vie avec 5000€ de salaire net mensuel, son bilan n’est pas très bon car il loue un loft parisien à 1500€/mois et son coupé sport lui coute aussi 750€/mois même si son salaire est plutôt sympa, au niveau de la banque cela ne va pas le faire car il a un Taux d’endettement de 45% bien au-delà des 33% que la banque autorise, il a aucun actif mis à part son coupé sport (mais les banques ne calculent pas les véhicules dans les actifs même s’ils en font partis), son épargne est loin d’être élevé. Même si a priori, Monsieur Jeum’lapete a un revenu supérieur au couple du cas précèdent, il ne pourra pas investir dans sa situation actuelle et devra prendre des actions pour se remettre en ligne s’il veut investir.

En résumé, dans la situation actuelle de Monsieur Jeum’lapete, il n’a pas suffisamment de cash pour investir seul et n’aura l’appuie d’aucune banque s’il ne met pas de l’ordre dans ses finances si son objectif est de s’enrichir par l’immobilier bien sur sinon qu’il continue de faire la fiesta !!!


Ce qu’il faut retenir:

C’est qu’il faut faire un statut de sa situation Actif/Passif et de calculer son Taux d’Endettement pour voir quels sont les axes qui sont à travailler en fonction bien évidemment de vos objectifs. C’est très simple à faire et cela permet de bien fixer les données de départ.

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