Comprendre le point de vue de la banque

Pour investir et s’enrichir vous aurez besoin des banques et surtout de comprendre leurs points de vue. La banque perd rarement, elle gère le risque et vous devez comprendre ce qu’il faut faire pour la mettre en confiance.

L’analyse du risque du point de vue de la banque

Pour comprendre pourquoi un établissement prêteur va accorder ou refuser un crédit il faut savoir bien répondre à six questions de base :

  1. Qui est l’emprunteur ?
  2. Quel est l’objet du financement demandé ?
  3. Comment l’emprunt va-t-il se rembourser ?
  4. L’opération n’est-elle pas disproportionnée par rapport à la surface de l’emprunteur ?
  5. Y a-t-il de bonnes garanties en cas de problèmes ?
  6. À quelles conditions le prêt est-il accordé ?
  1. Qui est l’emprunteur ?

L’investisseur peut agir soit directement en tant que personne physique, soit par le biais de structures juridiques et fiscales particulières : société civile, EURL, SARL, SA, SNC. La banque prêteuse souhaitera toujours déterminer avec précision qui est véritablement l’ayant droit économique qui emprunte. En outre les bilans et comptes d’exploitation des structures doivent être lisibles et facilement compréhensibles. Il est préférable de présenter également des comptes consolidés validés par un expert-comptable. Tous les documents comptables doivent être certifiés conformes par écrit par le mandataire social.

La qualité personnelle de l’emprunteur final (personne physique) sera appréciée selon différents critères :

  • consistance et importance du patrimoine actuel
  • honorabilité
  • professionnalisme
  • ancienneté et qualité de la relation avec l’établissement prêteur
  • capacité à avoir assumé de façon satisfaisante les remboursements de crédits antérieurs.

2. Quel est l’objet du financement ?

La banque sera très attentive à l’objet de la demande de financement. Elle doit vérifier que l’opération est juridiquement et fiscalement correcte, s’assurer de la qualité du bien et/ou de l’opportunité de l’opération objet du financement.

  • immobilier d’usage ou locatif
  • restructuration du patrimoine
  • développement du patrimoine
  • transmission du patrimoine
  • optimisation fiscale des revenus et du capital
  • paiements des droits de donations ou de succession
  • crédit relais dans l’attente de la perception du produit de cession d’un actif patrimonial

L’opération doit s’inscrire dans un projet patrimonial cohérent. L’économie du système mis en place doit être équilibrée selon des hypothèses prudentes. L’origine des fonds propres doit être déterminé dans la transparence la plus totale. Les établissements financiers sont soumis à des obligations strictes dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de l’argent.

3. Comment l’emprunt va-t-il être remboursé ?

C’est une erreur de penser que la banque accorde un crédit essentiellement en fonction de la solidité et de la consistance de la garantie offerte. En fait le prêteur est, avant tout, attentif aux flux procurés par le système mis en place à l’occasion du crédit. L’opération doit générer un cash-flow suffisant pour permettre le remboursement normal des échéances du crédit. Si le cash-flow prévisionnel est insuffisant, il faut prouver l’existence de revenus complémentaires extrinsèque à l’opération à financer. Dans un projet de financement, il est indispensable de raisonner en intégrant des hypothèses plutôt prudentes. Par exemple : en tenant compte, dans les calculs, d’un certain taux d’inoccupation quand on monte le financement d’un investissement immobilier locatif.

Afin de juger du risque, l’établissement prêteur utilise souvent les ratios suivants :

  • Capacité de remboursement :  (Charges de remboursement × 100) / Ressources
  • Capacité d’endettement :  (Montant de l’endettement × 100) / Actifs patrimoniaux

La banque peut parfois s’exonérer de respecter strictement ces normes. Mais le plus souvent, si les ratios ne sont pas atteints, elle demandera des garanties personnelles ou réelles complémentaires auprès de tiers. Cependant certaines opérations ne suivent pas ce raisonnement. Par exemple, les opérations de crédits destinées à optimiser l’ISF. Il s’agit alors de trouver des ressources pour assurer le train de vie sans avoir à créer de revenus fiscaux. La logique de remboursement de ces crédits ne correspond pas aux schémas habituels. Dans ce cas, il est probable que la banque exigera des garanties relativement élevées.

4./ Quel est le risque ?

Pour mesurer le risque, l’étude va relier des éléments tels que : la qualité de l’emprunteur, la nature de l’opération à financer, le niveau des cash-flow intrinsèques et extrinsèques, à un autre élément qui touche à la notion de proportion entre le montant du projet et le niveau et la consistance de la fortune globale de l’emprunteur (y compris parfois le patrimoine des tiers garants, les parents par exemple). Certains crédits sont accordés parfois en fonction de l’importance du seul patrimoine (voir le paragraphe précédent). Ces crédits, disproportionnés par rapport aux revenus de l’emprunteur, sont censés être remboursés par la cession d’actifs. En cas d’un contentieux porté devant les tribunaux, les juges apprécient sévèrement l’attitude de l’établissement prêteur et peuvent émettre un jugement en sa défaveur, au motif que les capacités de remboursement de l’emprunteur, recensées à la date d’octroi du crédit, était très insuffisantes par rapport au montant de la dette en cause. Quand bien même la valeur des actifs garantissant la dette était amplement suffisante. La banque aura tendance à écarter un projet, pourtant attractif, s’il nécessite un engagement d’un montant disproportionné par rapport au patrimoine déjà détenu par le demandeur. Cette attitude (souvent mal comprise par le client) est justifiée par le fait que l’effet vertueux d’un bon investissement n’est que probable. Dans le cas où les résultats de l’opération s’avéreraient décevants, l’emprunteur doit disposer d’une solide marge de manœuvre, assise sur des actifs et des revenus indépendants de l’opération en cause. Contrairement à ce que pensent les emprunteurs, il n’existe pas de crédits sans aucun risque, même s’ils sont adossés à de solides garanties. Le risque peut provenir d’un vice juridique dans le montage du crédit lui-même ou dans l’opération financée. D’autre part, les clients peuvent parfois rechercher tout moyen pour échapper à leurs responsabilités au moment où la situation se dégrade. En tout état de cause, la banque considère qu’il n’y a pas une seule mais trois natures de risques dans l’octroi d’un crédit :

  • le risque de non-remboursement total ou partiel
  • le risque d’immobilisation : le crédit n’est pas remboursé à sa date d’échéance, la banque doit patienter, parfois très longtemps, avant de recouvrer les capitaux prêtés. Souvent elle doit également accorder des abandons d’intérêts
  • le risque juridique : la banque peut être appelée en responsabilité, perdre le montant du crédit et payer éventuellement des dommages et intérêts.

5./ Quelles garanties ?

La banque considère rarement les garanties comme une fin en soi. Cependant, dans l’étude du risque, la banque juge les garanties comme importantes puisqu’elles sont destinées à lui permettre de recouvrer les sommes prêtées si le mécanisme de remboursement du crédit, prévue initialement, s’avérait déficient.

On distingue deux sortes de garanties :

  • les garanties personnelles (caution solidaire)
  • les garanties réelles (délégation des revenus, nantissement, hypothèque). En particulier pour les crédits de moyen et long terme, les établissements financiers exigent des garanties réelles.

Ceci même pour des emprunteurs dont l’honorabilité ne fait aucun doute et/ou dont la surface financière est très importante. Les aventures judiciaires subies par certaines personnalités au-dessus de tout soupçon rappellent que prêter représente toujours un risque.

6./ Quelles conditions ?

L’établissement financier qui assure le financement souhaitera faire un profit sur son prêt. En-dehors de la marge nette encaissée, représentant le profit de la banque, le prêteur inclura plusieurs éléments dans le taux :

  • le prix de la matière première utilisée, c’est-à-dire le prix de l’argent entre banques selon la durée. Ainsi le prix de cette matière première sera différent si ce taux est un taux variable (adossé à un taux de marché du court terme) ou bien si ce taux est fixe. Le taux de référence sera le taux entre banque de la période considérée
  • le coût d’une éventuelle opération de marché dans le cas où le prêt est à taux variable associé à un « cap » ou si, c’est un taux variable, « swapé » en taux fixe….
  • il faudra tenir compte du taux de sinistre des prêts non remboursés. Pour les crédits de montant courant, ce risque est en principe mutualisé, il est infime pour ce qui concerne les prêts immobiliers (sinistres rares) et peut aller jusqu’à 0,30 % voire plus pour des crédits de trésorerie. Pour les en-cours de crédit de montant unitaire important par emprunteur le risque est traité plutôt par le niveau accru des garanties que par une majoration du taux
  • le coût administratif du prêt
  • pour finir, il y a lieu d’ajouter l’incidence du ratio de solvabilité bancaire (ratio MacDonald et dispositif du comité de BALE II en vigueur en 2007). Le principe en est le suivant : afin de sécuriser le système bancaire mondial, chaque crédit donne lieu à la mobilisation de fonds propres pour répondre aux normes de solvabilités. Ce système s’impose au plan mondial. Le coût de cette sécurité correspond au coût des fonds propres engagés et dépend de deux éléments
  • la part de fonds propres nécessaire pour accorder 100 de crédit. Cette part varie elle-même selon trois critères :
    • la qualité de l’organisation du contrôle des risques mise en place par l’établissement concerné
    • l’historique des sinistres subits par la banque
    • la nature de la garantie liée au crédit en question
    • l’incidence du coût des fonds propres ainsi mobilisés : ce coût varie selon la politique de chaque établissement. Certaines banques souhaitent voir leurs fonds propres rémunérés entre 15 et 40 % d’autres établissements se contentent d’une rémunération inférieure à 8 %. Ces objectifs de rentabilité peuvent être différenciés par ligne métier (banque commerciale, banque de gestion privée, banque d’investissement…).

Ce qu’il faut retenir:

C’est qu’il faut bien comprendre les attentes de la banque afin d’anticiper d’éventuels refus de crédits. En effet, si votre situation financière n’est pas optimale en comprenant bien les attentes de la banque vous optimiserez vos chances d’obtenir votre crédit mais aussi vous aurez plus de poids pour négocier les taux d’intérêt qui vont bien …etc

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