Optimiser votre profil d’emprunteur

Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d’emprunteur. Ce terme recouvre l’ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières et donc le taux.

Pour déterminer les conditions financières du crédit qui vous sera accordé (taux d’intérêt du prêt, conditions d’assurance et garantie demandée), les banques vont être amenées à évaluer votre « risque« .

  • Plus le risque estimé est faible, c’est-à-dire plus elles considèrent que le prêt a de fortes chances d’être remboursé sans problème, plus les banques seront disposées à vous proposer leurs meilleures conditions financières.
  • Les banques vont évaluer ce risque en fonction de 5 critères principaux que nous allons détailler ci-dessous.

Votre ratio d’endettement

Les mensualités maximales couramment admises correspondent à 33 % du revenu net annuel (tel qu’il apparaît sur votre dernière déclaration d’impôt annuelle sous la dénomination « revenu net imposable »), divisé par douze.

  • Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.

Le taux d’endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c’est-à-dire l’addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités des autres prêts déjà contractés (par exemple, un crédit à la consommation, un prêt personnel, un crédit auto, etc.).

  • Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus à caractère durable.

Exemple

  • Si votre revenu net mensuel se monte à 3 500 € ;
  • un ratio d’endettement de 30 % (soit une mensualité de 1 050 €, ce qui correspond à un prêt de 142 000 € environ sur 15 ans à un taux de 4,00 % hors assurance) sera considéré comme tout à fait correct ;
  • en revanche, un ratio d’endettement de 40 %(soit une mensualité de 1 400 € , ce qui correspond à un prêt de 189 000 € environ sur 15 ans à un taux de 4,00 % hors assurance)constitue une limite que le prêteur franchira difficilement.

Des exceptions peuvent être faites si vos charges, avant votre opération immobilière, sont déjà à ce niveau et que vous les assumez sans problème (par exemple un loyer de 900 € plus une épargne mensuelle de 600 €). Pour autant, il ne faut pas trop compter sur une souplesse particulière des banques dans ce domaine, car les règles appliquées sont rigoureuses.

De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d’endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte.

Dans les cas de revenus modestes, les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé « quotient familial » ou « reste à vivre » : son objectif est de déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges du prêt : un degré d’endettement est acceptable dans la mesure où la somme par personne restant disponible pour subvenir aux dépenses est suffisante.

La pérennité de vos revenus

Pour le prêteur, un emploi sûr est synonyme de pérennité des revenus. L’ancienneté de votre emploi constitue une valeur essentielle dans les critères de jugement des banques. Il vaut mieux donc avoir terminé votre période d’essai au moment de demander votre prêt. Et plus votre ancienneté sera importante, plus la banque sera confiante.

Attention : certains établissements bancaires s’avèrent extrêmement stricts et exigent une ancienneté minimum dans l’emploi de 8 à 12 mois.

Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) dont la période d’essai, c’est un plus, est terminée.

Des exceptions peuvent parfois être admises, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim. Prenez ce critère d’ancienneté en compte dans la planification de votre projet immobilier. Il sera souvent préférable d’attendre quelques mois, que votre ancienneté franchisse le seuil d’une année, pour pouvoir profiter d’un éventail plus large de propositions de financement.

Votre comportement financier

Pour effectuer l’analyse de votre comportement financier, la banque vous demandera sûrement vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. Ainsi, le prêteur n’appréciera pas que vous dépensiez plus que vous ne gagnez. Par ailleurs, si vous ne parvenez qu’avec difficulté à honorer un loyer de 750 €, le banquier ne trouvera pas cohérent, à juste raison, que vos futures charges immobilières se montent à 1 150 €. Il s’interrogera sur la viabilité de votre projet et refusera sans doute de financer votre acquisition.

Une capacité d’épargne prouvée constituera incontestablement un atout :

  • la présence d’un PEL ;
  • la capacité à épargner 300 € par mois depuis 3 ou 4 ans.

peuvent venir compenser un taux d’endettement un peu élevé.

La pertinence de l’acquisition

Il est préférable que votre choix se porte sur un appartement aisément revendable.

Si votre créancier (banque ou société de caution) est contraint de vendre le bien immobilier pour être remboursé, il retrouvera son capital plus facilement lorsque le prêt finance un bien susceptible de retrouver preneur rapidement.

Il s’agit là encore d’un critère relativement subjectif et vous aurez probablement des arguments pour défendre votre choix (proximité de grands axes de communication, vue imprenable…), car les arguments qui vous ont incité à faire votre choix sont probablement valables pour d’autres acheteurs.

Les banques auront souvent à cœur de ne pas dépasser un certain pourcentage de travaux. Les travaux sont considérés comme un élément complémentaire à l’acquisition qui ne va pas nécessairement augmenter dans les mêmes proportions la valeur du bien financé. Il est relativement fréquent qu’une limite de 30 % à 40 % soit fixée.

Toutefois, la nature des travaux jouera un rôle important dans l’approche de la banque. Des travaux de création de surface apporteront une plus-value réelle, tandis que des travaux d’embellissement ou d’aménagement (papiers peints, peinture) seront considérés comme accessoires.

Bilan

Les banques analyseront l’ensemble des critères de votre dossier avec le plus grand sérieux.

Si certains critères sont rédhibitoires :

  • fichage Banque de France ;
  • endettement excessif ;
  • absence d’emploi…

Le prêteur sait aussi faire la part des choses et juger de manière globale : un point fort (une bonne capacité d’épargne par exemple) pourra compenser un endettement un peu élevé. De plus, les approches des différents types de prêteurs ne sont pas identiques. Vous pouvez parfaitement être refusé par certains établissements et être considéré comme une cible de choix par d’autres établissements.

Généralement, dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques préfèrent que l’emprunteur dispose d’au moins 10 % d’apport personnel sur le prix d’acquisition, hors frais de notaire et de garantie. Cet apport vous permettra de payer les frais (frais de notaire, garantie…) engendrés par l’acquisition.