L’effet levier du crédit immobilier

  1. Effet de levier

L’effet de levier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement d’une entreprise, d’un organisme financier ou d’un particulier et l’impact de cette utilisation sur la rentabilité des capitaux propres investis.
L’effet de levier augmente la rentabilité des capitaux propres tant que le coût de l’endettement est inférieur à l’augmentation des bénéfices obtenus grâce à l’endettement. Dans le cas inverse il devient négatif.

L’effet de levier est la différence entre la rentabilité économique d’un bien (bénéfices nets/capitaux propres + emprunts) et la rentabilité financière (bénéfices nets avant ou après impôts – intérêts/capitaux propres). On considère que l’effet de levier est positif si le taux de rentabilité économique (tRe) est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt (ti) et que l’effet de levier est négatif si le taux de rentabilité économique (tRe) est inférieur au taux d’intérêt de l’emprunt (ti). Lorsque l’effet de levier est positif, le recours au crédit est intéressant, dans le cas contraire si l’effet de levier est négatif (appelé « effet de massue »), le recours au crédit est moins intéressant voir inutile et risqué. Plus la part des capitaux propres sera faible par rapport à l’emprunt, plus l’effet de levier jouera positivement (effet de levier positif) ou négativement (effet de levier négatif) sur la rentabilité financière.

Il s’agit donc d’un outil financier puissant mais à utiliser avec prudence. En effet, si l’effet de levier maximise les gains, il maximise également les pertes et d’autant plus que l’emprunt sera important par rapport aux capitaux propres. Nous nous concentrerons sur l’effet de levier concernant l’acquisition immobilière même si le raisonnement est le même pour les investissements d’entreprise.


Formule :

Effet L. : Effet de levier
Re : Rentabilité économique
Rf : Rentabilité financière
tRe : taux de rentabilité économique
tRf : taux de rentabilité financière
Ct emp. : Coût total de l’emprunt
Ti : taux d’intérêts de l’emprunt

Effet L. = Rf-Re

tRe > ti : l’effet de levier est positif avec Rf > Re
tRe = ti : l’effet de levier est nul avec Rf = Re
tRe < ti : l’effet de levier est négatif avec Rf < Re


Vous ne disposez pas des fonds nécessaires (pas de liquidités ou uniquement de l’épargne de précaution) : emprunter ou non ?

Lorsque vous n’avez pas les fonds, vous pouvez soit différer l’acquisition et constituer des fonds propres jusqu’à ce que vous disposiez de la somme nécessaire, soit acquérir tout de suite le bien en recourant au crédit et payer des intérêts d’emprunt.

D’un point de vue financier, le recours au crédit ne sera intéressant que si l’effet de levier est positif (tRe > ti). Pour cela, votre bien devra octroyer une rentabilité économique potentielle (rendement locatif et/ou plus-values potentiels) suffisante pour couvrir le coût de l’emprunt et augmenter la valeur de votre patrimoine. Il est donc indispensable d’avoir le maximum de visibilité sur la valorisation et sur le rendement futurs du bien (rentabilité économique potentielle) ainsi que sur le coût réel du crédit.
A titre personnel, nous conseillons de n’avoir qu’une seule composante variable. Dans le cas d’une acquisition immobilière à crédit, vous pouvez plus facilement figer le taux de l’emprunt (taux fixe ou taux variable capé) que la rentabilité économique. Le rendement locatif est plus ou moins variable en fonction de vos garanties locatives et vos plus-values dépendront également de l’évolution du marché.

Concernant les biens de consommation, vous comprendrez que l’effet de levier est inéluctablement négatif à cause de l’absence de rendement et de leur caractère amortissable (rendement nul et variation négative du capital), soit tRe < ti. On n’achète pas de grosse voiture rouge avec un cheval cabré sur fond jaune qui ne rapporte que du « plaisir de conduite » mais pas rentable d’un point de vue investissement ;).

Vous disposez des fonds nécessaires (liquidités en plus d’une épargne de précaution) : emprunter ou payer cash ? 

Si vous disposez des fonds pour acquérir le bien, vous pouvez soit utiliser vos fonds propres soit recourir à l’emprunt.
Dans le premier cas, vous faites le choix de désinvestir vos fonds pour financer le bien, dans le deuxième cas, vous faites le choix de ne pas désinvestir vos fonds et de financer le bien à crédit.
Vous devez donc comparer le taux de rentabilité net de vos fonds propres au taux d’intérêt réel de l’emprunt. (TEG ou TAEG).

Vous devez donc vous assurer que vos fonds propres et leur rendement soient sécurisés dans le temps, afin de ne pas déstabiliser le montage financier durant la période d’endettement et d’inverser l’effet de levier (préférez les taux fixe au taux variable afin d’avoir plus de visibilité et de stabilité dans le temps!) En effet, si le rendement de vos fonds propres diminue ou disparaît (rendement plus faible ou nul) et que vous avez en plus une perte de capital (variation de capital négative), votre rentabilité économique sera négative. Le taux d’intérêt de l’empunt ne pouvant pas être inférieur à zéro, l’effet de levier sera de toute façon négatif (tRe < ti) et pourrait exploser en cas de perte totale du capital !

Le raisonnement est le même pour l’effet de levier. Si votre rentabilité économique est définitivement inférieure au taux d’intérêt de l’emprunt (perte réelle du capital, du bien et/ou impossibilité de dégager un rendement), alors vous êtes en effet de levier réalisé. Par contre, si votre rentabilité économique est temporairement inférieure au taux d’intérêt de l’emprunt (moins-value latente du capital, du bien et/ou rendement temporairement insuffisant ou nul), alors vous êtes en effet de levier négatif mais latent. En effet, si la valeur de votre capital remonte et que votre rendement s’améliore, votre effet de levier négatif diminuera et peut même devenir positif. Vous serez alors en effet de levier positif latent.

Taux de rentabilité net > taux réel de l’emprunt :

Si le taux de rentabilité net est supérieur au taux réel de l’emprunt, alors il est préférable de ne pas désinvestir vos fonds propres et d’emprunter (à la condition que le capital et le rendement soient sécurisés). Vous gagnerez ainsi la différence entre la rentabilité de vos fonds et le coût de l’emprunt.

Taux de rentabilité net < taux réel de l’emprunt :

Si le taux de rentabilité net est inférieur au taux réel de l’emprunt, alors il est préférable de désinvestir vos fonds propres et de payer cash.

Cette méthode comparative permet uniquement de savoir si vous devez emprunter ou utiliser vos fonds propres. Mais concernant l’effet de levier, il pourra être positif ou négatif en fonction des cas.


Conseil à retenir:

1- Utilisez l’effet de levier des crédits avec prudence, de préférence pour des biens d’investissement censés prendre de la valeur et procurer des revenus et non pour des biens de consommation dont l’effet de levier sera négatif.

2- Emprunter uniquement si l’effet de levier est positif (tRe > ti).

3- Déterminez avec précision le taux de rentabilité potentiel dans le temps ainsi que le coût réel de l’emprunt. En cas d’erreur d’estimation, l’effet de levier peut s’inverser !
4- Optez pour des emprunts à taux fixe afin d’avoir plus de visibilité et de stabilité dans le temps
5- N’utilisez jamais votre épargne de précaution pour acquérir des biens d’investissement ou de consommation. Cette dernière devant servir en cas d’extrême urgence. Si vous n’avez pas d’autres liquidités supplémentaires, empruntez.


Ce qu’il faut retenir:

C’est que globalement mieux vaut acheter à crédit si notre investissement est rentable pour se constituer un patrimoine et bénéficier de l’effet levier. Attention toutefois à la viabilité de votre projet car si celui ci n’est pas rentable vous aurez l’effet inverse escompter et vous aurez non plus l’effet levier mais l’effet massue! Aie! Ca fait mal!!

Un petit lien avec des exercices pour les matheux qui aiment les chiffres et qui désirent faire un petit travail pratique –> Travaux Pratiques_effetdelevier

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