Acheter un bien immobilier aux enchères publiques

Les ventes aux enchères immobilières ne sont pas trop mises en avant (Bizarre, non ?). Elles peuvent pourtant s’avérer plutôt intéressantes, pour peu que l’on soit correctement informé des règles qui encadrent ce mode d’achat.

Il existe différents types de ventes immobilières aux enchères. On compte trois filières d’approvisionnement de ventes aux enchères, chacune ayant son lot de spécificités propres :

1 – Les ventes notariales

Les ventes notariales se déroulent dans les chambres de département des notaires. Pour y participer, vous devez remettre au notaire chargé de la vente en début de séance, un chèque de banque, appelé chèque de consignation. Son montant est équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Sachez que cette filière étant la plus connue, elle n’est pas celle qui permet de réaliser les meilleures affaires et nous ne nous attarderons pas sur ce type de vente.

2 – Les ventes domaniales

L’État vend régulièrement des biens assez singuliers : des casernes, des gares, des terrains. Les rares habitations mises en vente par l’État constitue des biens issus de « successions vacantes », à savoir qu’elles n’avaient pas d’héritiers. Ces ventes se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts. Pour participer à ces ventes, vous n’avez pas besoin de vous inscrire préalablement. Il suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis, et toute mise à prix supérieure à 7 500 euros nécessite le dépôt d’un chèque de consignation représentant 5 % de la mise à prix.

L’avantage des ventes domaniales est qu’aucun frais de notaire n’est facturé et l’acte de vente est rédigé gratuitement.

3 – Les ventes immobilières judiciaires

Les ventes judiciaires découlent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaire ou de divorces. Ces ventes se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI). Il s’agit de la seule filière qui impose le recours d’un avocat pour participer à la séance. Lui seul est habilité à porter les enchères pour votre compte. Vous devrez donc lui remettre un mandat signé sur lequel figure votre enchère limite, ainsi que le chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix.

Notez bien qu’il s’agit de la filière qui autorise les affaires les plus intéressantes. Et c’est bien sur ce type de vente que nous allons développer notre expérience acquise.

Bon à savoir

La mise à prix est généralement fixée par rapport à la dette du débiteur ou à environ 30 % en dessous du prix estimé. Cette décote permet de réaliser de bonnes affaires, avant que le prix définitif n’atteigne les prix du marché. Il faudra aussi prendre en compte les frais liés aux enchères car ils sont assez élevés de l’ordre de 20 000€ +ou- 5000€ fct du bien et des frais taxés.


La préparation d’une vente aux enchères, et oui ça se prépare…

  • Attentions aux visites : elles sont déjà programmées

Vous allez naturellement souhaiter visiter le bien que vous convoitez. Pour ce faire, sachez que vous devez vous rendre disponible, car les dates et heures de visites sont déterminées et imposées par la personne en charge de la vente. Généralement, 1 heure de visites 1semaine avant la vente aux enchères publiques!

  • Ne négligez pas le cahier des charges

Il importe de prendre connaissance des conditions de la vente en consultant le cahier des charges ou le cahier des conditions de vente auprès du Cabinet de l’Avocat poursuivant la vente ou auprès du Greffe du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance où la vente se déroulera. Un PV descriptif, établi par un Huissier de Justice, ainsi que des diagnostics immobiliers, intégrés au dossier de vente permettent de bénéficier d’informations complémentaires.

Une visite de l’immeuble vendu est en principe organisée par l’Avocat poursuivant.

Pensez donc bien à consulter attentivement le cahier des charges. Vous pourrez ainsi prendre connaissance d’informations capitales : les frais à la charge de l’acquéreur, le délai de paiement du prix, ainsi que les caractéristiques du bien : descriptif, surface, servitude, charges de copropriété, libre ou occupé…etc

Cela vous permettra d’avoir toutes les données d’entrée pour pouvoir estimer le prix du bien convoité au plus juste et éviter des déconvenues !!

  • Prenez rendez-vous avec votre banque, c’est plus raisonnable !

Sachez que contrairement à un achat classique, celui d’un bien mis aux enchères n’est pas conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier. Toutefois, si vous devenez l’acquéreur de ce bien, vous ne pourrez en aucun cas obtenir l’annulation de la vente, et vous serez obligatoirement redevable de son prix. Il est donc plus prudent de vous renseigner auprès de votre banque afin d’établir un plan de financement et connaître ainsi le montant maximum à ne pas dépasser le jour de la vente aux enchères.

Pour définir ce montant, ne prenez pas seulement en compte le prix d’achat du bien, car d’autres frais viennent s’y ajouter :

  • Les frais de mise en vente : il s’agit des frais engendrés par la préparation de la vente aux enchères, mais également les frais de publicité et d’organisation des enchères.
  • Les émoluments : pour les ventes notariales et judiciaires, en application du barème national réglementé par décret en Conseil d’État.
  • Les débours : les sommes avancées dans le cadre du traitement de dossier.
  • Les frais d’achat : ce sont les droits et taxes de mutation destinées au Trésor Public.

Vous trouverez ci-joint un fichier Excel permettant de calculer rapidement tous ces frais en remplissant :

  1. Les frais taxés généralement compris entre 5000€ et 15000€
  2. la mise en prix.

Fichier Excel: Estimation des frais d’enchères publiques


Comment se déroule la séance ?

Pour commencer, vous devez vous munir de plusieurs documents afin de vous présenter à une séance de vente aux enchères : un chèque de banque pour la consignation, un justificatif d’identité et un justificatif de domicile. Il va de soi que cette règle s’applique à votre avocat lors d’une vente judiciaire aux enchères. Si vous devenez l’acquéreur du bien mis en vente, vous procéderez à la signature de l’acte de vente à la fin de la séance.

En revanche si vous n’avez pas remporté les enchères, vous récupérerez avant de repartir le chèque de consignation que vous aviez remis au début de la séance.

Conseil de Tonton :

  • Avant se lancer et dans la mesure du possible, assistez à une voire plusieurs séances de ventes aux enchères « à blanc » afin de vous familiariser avec la procédure et l’ambiance, avant de participer vous-même à une vente.
  • Pendant la séance, ne vous laissez pas emporter par la « passion » des enchères ! Mieux vaut laisser le bien à un autre acquéreur, plutôt que de le payer trop cher pour le plaisir de l’emporter

À l’issue de la vente, que se passe-t-il ?

Le jour-même de la séance, si vous êtes devenu l’adjudicataire du bien, pensez à l’assurer immédiatement. En revanche, une fois la vente aux enchères passée, vous n’êtes pas immédiatement propriétaire du bien, car dans un délai de 10 jours après la vente, il est encore possible de surenchérir de 10% du prix de bien, sauf pour les ventes domaniales.

Cette surenchère est formée sous la constitution d’un avocat postulant près le Tribunal de grande instance compétent dans les dix jours qui suivent la vente forcée. La surenchère est égale au dixième au moins du prix principal de vente. Elle ne peut être rétractée. En cas de pluralité de surenchérisseurs, les formalités de publicité seront accomplies par l’avocat du premier surenchérisseur.

A défaut, le créancier ayant poursuivi la première vente peut y procéder. L’acquéreur sur surenchère doit régler les frais de la première vente en sus des frais de son adjudication sur surenchère. L’avocat du surenchérisseur devra respecter les dispositions générales en matière d’enchères.

Si au jour de la vente sur surenchère, aucune enchère n’est portée, le surenchérisseur est déclaré acquéreur pour le montant de sa surenchère.

Il n’est pas possible d’effectuer une nouvelle surenchère.

Passé ce délai de 10 jours, vous êtes redevable du solde du prix dans les 30 jours suivant la vente pour les ventes domaniales et dans les 60 jours pour les ventes judiciaires.

Attention car, au-delà du délai imparti, des pénalités sont infligées, et majorées au-delà de 75 jours.

Une fois la vente adjugée, passée des 10 jours et payé, vous aurez donc ensuite une autre étape importante à gérer qui sera de prendre ou de reprendre possession des lieux. En effet, dans le cahier des charges, il est généralement stipulé si le bien est libre ou s’il est occupé. Cela sera confirmé lors de la visite du dit bien par un constat simple de votre part ou par demande auprès de l’huissier qui s’occupe du dossier et qui sera présent lors de la visite.

 

Conseil de Tonton :

Dans le cas où vous avez emporté la première adjudication, n’engagez ou ne participez à une surenchère que si vous êtes certain que le bien vaut le prix majoré que vous vous exposez à payer sinon mieux vaut tout simplement y renoncer !

Dans la mesure où, en l’absence de surenchère, qui peut être formée dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, l’adjudicataire est propriétaire à compter de l’audience de vente, il importe qu’il souscrive une assurance multirisque habitation prenant effet le jour de l’audience l’adjudication.


 Ce qu’il faut retenir :

Préparez-vous bien avant la vente aux enchères :

  1. Organisez-vous afin de visiter le bien
  2. Prenez connaissance du cahier des charges présent à votre TGI
  3. Faites une estimation précise du bien convoité pour ne pas payer plus chère que sur une vente classique.
  4. Consulter sa banque afin d’établir un plan de financement sauf si vous disposez déjà de la somme sur votre compte en banque mais mieux vaut utiliser l’effet levier.
  5. Préparer 2 chèques de banques certifiés, le 1er à l’ordre de la CARPA SEQUESTRE d’un montant soit de 10% de la mise à prix ou 3000€ minimum et un deuxième d’un montant de l’ordre de 15000€ à l’ordre de la CARPA. A valider auprès de votre avocat avant la séance.
  6. Vous n’êtes propriétaire du bien que 10 jours après la séance si personne n’a surenchéri.
  7. Vous disposez d’un délai de légal de 60 jours suivant la vente aux enchères publiques pour verser le solde du prix.

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