Gestion du risque sur le crédit (Préteur/Emprunteur)

1./ La gestion des risques par le prêteur

Le prêteur court le risque de ne pas être remboursé en totalité. Il a donc recours à plusieurs artifices pour éviter de perdre de l’argent. Ces montages ont presque tous pour conséquence d’alourdir la facture finale de l’emprunteur…

  • Imposer un apport personnel

En temps normal les banques demandent à l’emprunteur un apport personnel de 10% du montant de l’acquisition, ce qui limite en conséquence le nombre d’emprunteurs pouvant se porter acquéreurs d’un bien. La baisse des taux, l’optimisme ambiant et la concurrence effrénée entre banques a conduit à l’abandon de cette règle prudentielle dans les années 2000, autorisant certains emprunteurs à se financer à 100% par le crédit.

Pourtant l’apport a plusieurs vertus :

• S’il est du seul fait de l’emprunteur, on voit qu’il a un profil d’épargnant avisé et qu’il est capable de gérer un budget. Ce qui rassure sur sa volonté et sa capacité de rembourser.

• Si le client a un apport de 20% et se retrouve plus tard dans l’incapacité de payer ses mensualités, il est possible de vendre le bien à perte : dans ce cas l’emprunteur perd son apport, mais le prix de vente couvre sa dette.

• Chaque euro amené en apport réduit le capital à emprunter et influe – énormément – sur le montant des mensualités : typiquement chaque euro épargné représente 1,5 à 2€ de moins à rembourser à la banque. Voir plus loin le « coût réel de l’emprunt ».

NB : plus la capacité d’achat de l’acquéreur est élevée, moins il a de concurrence sur son segment (demande), et plus le vendeur doit réduire sa marge (offre) pour espérer trouver un acquéreur : le prix au m² décroit avec la surface ! Autrement dit acheter un studio revient proportionnellement bien plus cher que « s’offrir » une maison de 200 m². Ce qu’on appelle encore économie d’échelle.

  •   Limiter le taux d’effort

Pour prêter, le banquier doit s’assurer que l’emprunteur sera capable de rembourser. L’usage prudentiel en France est de limiter l’endettement à 33% des revenus. Ainsi avec un revenu de 3000 € pour 2, un ménage peut affecter 1000 € par mois au remboursement du crédit. Les agents commerciaux conseillers ayant pour rôle d’obtenir le maximum d’argent de leurs clients, les encouragent généralement à s’endetter jusqu’à cette limite, voire au-delà en trichant un peu (ex : taux variable…). Il est bon pour l’emprunteur de tenir compte des besoins à l’avenir : changer de véhicule, financer les études des enfants… pour éviter de se retrouver 10 ans plus tard avec un budget trop serré.

Ce ratio de 33% n’est pas gravé dans le marbre : le banquier considère avant tout le « reste à vivre ». Si vous disposez de 5000 €, elle est libre d’accepter une mensualité de 2000 €, voire plus si vous disposez d’une solide garantie par ailleurs (ex : placements dans la même banque). A contrario, si vous ne disposez que d’un SMIC, il est possible qu’elle plafonne la mensualité à 250 €. Tout dépend de leur politique de « gestion du risque ».

NB : les banques considèrent parfois certains prêts bonifiés (prêts employeur, PTZ) comme un apport personnel. De leur point de vue, cet argent que vous apportez a le même effet que votre épargne propre, puisque vous n’avez pas à le leur rembourser.

Si vous avez un prêt en cours de courte durée (ex : prêt à la consommation sur 18 mois), la banque peut décider de négliger ces mensualités temporaires dans le calcul de l’endettement. Quitte à vous laisser manger vos épinards sans beurre la première année. Il faut toutefois par prudence conserver une marge suffisante pour rembourser également ces prêts accessoires. Et donc inclure les mensualités correspondantes dans le calcul du taux d’endettement. Ce serait bête que ce « coup de pouce » initial, censé faciliter l’opération, entraîne un impayé par la suite…

  • Augmenter le taux d’intérêt

Les banquiers empruntent par exemple à 1% à la Banque Centrale Européenne, mais prêtent à 4%. La concurrence entre enseignes les empêche d’augmenter démesurément cette marge, même si parfois on se demande s’il n’y a pas entente…

Avec une différence de taux élevée, les bons payeurs compensent largement les mensualités non versées par des emprunteurs malveillants ou en difficulté. C’est finalement une forme d’assurance mutuelle forcée, où l’assureur est le banquier lui-même. Les excédents sont également les bienvenus pour remercier les actionnaires…

Si le client emprunte sur une longue période, la banque proposera un prêt à taux plus élevé. Actuellement on constate 1% d’écart de taux entre un prêt à 10 ans et un autre à 30 ans… D’une part le risque d’accident de la vie – et donc de défaut de payement – augmente avec le temps, d’autre part le prêteur doit se couvrir contre l’érosion monétaire : en raison de l’inflation, une mensualité de 1000 € versée en 2012 représente plus de « valeur » (les produits qu’elle permettrait d’acheter) que celle versée en 2020, qui elle-même sera « supérieure » à celle de 2030…

  • Demander la souscription d’une caution

Ce peut être une personne physique, par exemple les parents qui mettent leur maison en gage pour garantir le paiement de celle de leur enfant. Ainsi, si leur enfant perd son toit, les parents aussi perdront aussi le leur. C’est pourquoi on parle de caution solidaire. Peu de gens étant assez inconscients pour se porter caution, la plupart du temps cette caution est apportée par une personne morale, un organisme (ex : mutuelle) qui pour cela demandera le versement d’une prime : soit en une fois à la souscription du prêt, soit à payer par annuités. L’annuité peut représenter une fraction du capital emprunté ou du capital restant dû (CRD) à chaque échéance. Cette deuxième option est plus économique pour l’emprunteur.

En cas d’impayés, la caution peut être mise à contribution. A elle de se débrouiller pour recouvrer ces sommes à l’amiable auprès de l’emprunteur, s’il redevient solvable.

La caution protège l’emprunteur du créancier, mais se substitue en fait à ce dernier.

  • Imposer la souscription d’une assurance

L’assurance décès-invalidité (ADI) évitera par exemple à une veuve de devoir payer une dette auparavant remboursée par son mari. L’assurance perte d’emploi est généralement optionnelle et limitée dans le temps.

Le banquier peut vous proposer un pack « crédit + assurance » mais rien ne vous oblige à l’accepter, à moins que vous ne teniez à tout prix à majorer sa commission.

Faites jouer la concurrence, voyez par exemple ce que propose votre mutuelle employeur…

L’assureur évalue la probabilité de décès à partir de sa grille d’évaluation du risque : âge, sexe, durée des remboursements, antécédents personnels et familiaux (tabagisme, cancer, diabète…). Inutile d’alerter la HALDE, la discrimination est la règle : il est courant de ne pas payer la même chose qu’un emprunteur similaire pour d’obscures raisons.

Si vous êtes jeune et en bonne santé, en général un simple questionnaire suffit. En cas de doute, l’assurance peut exiger des bilans médicaux pas forcément remboursés par la sécurité sociale, certains pouvant se révéler franchement désagréables (ex : coloscopie). La plupart du temps l’assurance demandera une somme fixe à chaque échéance, qui s’ajoute à la mensualité. Au fil du remboursement le capital restant dû est de plus en plus faible, tandis que la prime reste fixe : paradoxalement l’assurance revient au fil des mensualités… de plus en plus chère !

Certains assureurs procèdent au contraire à un calcul annuel de la prime en fonction du capital restant dû. Cette formule peut se révéler intéressante par rapport à un pourcentage fixe, même si moins élevé, du capital emprunté. Vérifiez toutefois qu’ils n’actualisent pas également leur taux librement chaque année, ce qui pourrait amener des surprises !

En cas de co-emprunteurs, vous pouvez fixer librement – ou pas – la quotité de couverture du crédit en cas de décès ou invalidité. Par exemple 75% pour Mr + 50% pour Mme. Tout dépend de la fraction de mensualité que vous pouvez assumer seul en cas de défaillance du conjoint.

Mon expérience personnelle : Mme étant sans activité à la souscription du prêt, j’ai dû souscrire « à 100% sur 2 têtes » au motif que si elle décédait je devrais faire face à de gros frais de garde : enfants encore jeunes et travail éloigné du domicile. Bien que ma mensualité ne dépasse pas les 33% de mon unique salaire…

Vous devriez disposer d’un document récapitulant le coût global de l’assurance sur la durée du crédit, ce qui facilitera la comparaison entre les différentes propositions.

  • Hypothéquer le bien

C’est l’option bien souvent imposée par la banque si l’emprunteur n’a pas de caution. Avec l’hypothèque, la banque devient automatiquement propriétaire du bien en cas d’impayés – et généralement le revend pour récupérer le capital restant dû. Pour un logement, l’emprunteur doit faire enregistrer cette hypothèque à ses frais chez le notaire. Et en cas de revente anticipée il faut lever l’hypothèque, ce n’est pas non-plus gratuit…

La banque ne craint pas grand chose, car avec l’hypothèque c’est l’emprunteur seul qui supporte le risque : la banque cède aux enchères le logement à un marchand de biens, et si la vente se fait à perte, elle exigera du client le manque à gagner. Le risque pour un souscripteur d’hypothèque en difficulté de paiement est, non-seulement de perdre son toit, mais de devoir reprendre un crédit pour finir de payer… un bien qu’il n’a plus !

NB : le banquier peut aussi opter pour un Privilège de Prêteur de Deniers. Juridiquement différent de l’hypothèque, mais qui revient quasiment au même pour l’emprunteur…

  • Imposer une indemnité de remboursement anticipé (IRA)

Si l’emprunteur désire rembourser le capital avant le terme (ex : revente du bien, rentrée d’argent), la banque perdra les intérêts qu’elle espérait encaisser sur les années restantes. Elle facture au client ce manque à gagner. La pénalité est plafonnée à un semestre d’intérêts sur ce capital restant dû (limités à 3% en cas de taux élevé).

La première chose à faire avant de signer, est de faire supprimer cette clause par le conseiller. Quand on sait que la plupart des prêts sont soldés avant la fin, autant éviter ce genre de désagrément (qui est arrivé jadis à votre ignorant serviteur).

  • Empêcher toute renégociation du prêt

Si les taux baissent, le client peut parfois renégocier le taux pour faire baisser ses mensualités, soit directement avec la banque, soit chez un concurrent via un rachat du crédit.

A noter que le rachat de crédit par un autre n’est pas considéré par le banquier comme un rachat anticipé.

De nombreux emprunteurs des années 2000, non liés par cette « clause de verrouillage », ont pu profiter à plein de la baisse des taux pour rembourser par exemple sur 10 ans au lieu de 15, à mensualité égale !

A présent les taux étant déjà « historiquement bas », cette aubaine a peu de chances de se reproduire. Encore que… La BCE pourrait très bien baisser ses taux à 0% comme au Japon : les banques pourraient alors proposer du 2% et justifier une renégociation !

Il vaut mieux là encore supprimer cette clause, ou vérifier son absence avant de souscrire. D’autant qu’une renégociation du crédit peut se révéler nécessaire en cas de souci, par exemple en allongeant la durée de remboursement pour réduire la mensualité. Comme on le voit, ces différents mécanismes de protection du prêteur sont largement redondants ce qui garantit aux banques d’être payées – et grassement – quoiqu’il arrive ! Il faudrait vraiment qu’un nombre très élevé d’emprunteurs fasse défaut, par exemple suite à une forte récession, pour les mettre en difficulté…

2./ Les risques pour l’emprunteur

  • Emprunter n’est pas jouer !

Pour éviter les mauvaises surprises, l’emprunteur doit tout d’abord s’assurer que ses revenus futurs lui permettront de rembourser jusqu’à la fin du prêt.

Il est risqué par exemple de souscrire alors qu’on est sur le point d’être licencié ! Il existe bien des assurances « perte d’emploi » mais elles sont limitées en durée, par exemple 2 ans sur la totalité du crédit. Si le chômage s’éternise avec un crédit sur 25 ans, le remboursement devient problématique…

Le crédit a un coût : les intérêts versés à la banque ont pour effet d’augmenter le prix final du bien acheté. Par exemple, tel emprunteur devra rembourser 1,5 € pour chaque euro emprunté. Le cas le plus délicat est celui où le prix du produit baisse plus vite que le capital restant dû au prêteur : ce que les anglo-saxons appellent la negative equity.

Exemple: rembourser sur 10 ans un véhicule qui décote rapidement, pour le revendre au bout de 2 ans, est au final une très mauvaise affaire. Pour plus de détails, voir plus loin « le défaut de paiement ».Pour plus de détails, voir plus loin « le défaut de paiement ».


Ce qu’il faut retenir:

La banque assure toujours ses arrières et sera « quasi » toujours gagnante par rapport à un simple particulier. Et cela même en cas de non paiement, il faudra toujours faire en sorte de limiter le risque du coté de l’emprunteur en négociant ou renégociant les taux du crédit, opter pour une caution plutôt qu’une hypothèque si possible et surtout bien bichonner votre taux d’endettement en le minimisant au maximum…