Le fonctionnement du crédit – Mode d’emploi

1. Le coût réel de l’emprunt

Par manque de culture économique, très peu d’emprunteurs comprennent les mécanismes du crédit, qui engage pourtant pour de longues, très longues années. Paradoxalement le client se renseignera à fond sur le modèle de voiture convoité : performances, confort, consommation, entretien… Mais moins sur la façon dont il devra le payer. L’essentiel de la masse d’argent circulant aujourd’hui dans l’économie a pour origine le crédit, qui a augmenté de façon exponentielle ces dernières années. En effet depuis l’an 2000, les banques centrales ont pratiqué une politique de taux de plus en plus bas, encourageant les emprunteurs à « investir » des sommes de plus en plus élevées.

1.1         Intérêt annuel

Les banques ou courtiers mettent toujours en avant le fameux taux d’intérêt annuel pour attirer le chaland.

En effet, trop d’emprunteurs s’imaginent naïvement que, pour un taux de 4%, l’emprunteur remboursera 4% du capital en plus sur la durée du crédit, soit par exemple 400 € pour 10000 € empruntés. C’est faux ! Mais cela a été mon cas lors de l’achat de ma 1ere résidence principale. (Ah ben c’est que dalle en intérêt !! pensais-je naïvement… Eh ben NON !!).

L’intérêt est toujours fixé sur une base annuelle. Mais si la durée du prêt est supérieure à 1 an, les intérêts sont composés. Le montant des intérêts ne dépend donc pas seulement du taux, mais de la durée de remboursement.

Ainsi, emprunter sur 30 ans à 4% coûte autant que sur 10 ans à 12% ! Si vous ne me croyez pas, faites le calcul…

Exemple de calculette en ligne

Bref, ne laissez pas votre banquier vous mener en bateau mais plutôt en bas taux ! 😉 

1.2         Mensualités et Taux Effectif Global (TEG) proportionnel

Un effet inattendu de la mensualité est de gonfler le coût réel du crédit. Le banquier divise le taux annuel par 12 pour définir le taux mensuel, ce qui semble logique au premier abord. Mais il se garde bien d’appliquer la même méthode pour calculer l’intérêt par quinzaine sur votre livret A. Étrange, non ?

Prenons un exemple : soit 100 € empruntés au taux annuel de 12%.

Avec 100 € empruntés à 12% et remboursés par annuités l’emprunteur devra en fin d’année : 100 x 1,12 = 112 €

En payant par mensualités le banquier applique un taux mensuel de 12% : 12 = 1%.

Au bout d’un an, l’emprunteur devra rembourser pour ces 100 € : 100 x 1,01 (mois 1)x 1,01 (mois 2) x … x 1,01 (mois 12) = 100 x (1,01) ^ 12 = 112,68 € … soit un taux annuel effectif de 12,68%

Pour compenser ce genre de dérive, la loi impose au prêteur de préciser à l’emprunteur le Taux Effectif Global (TEG) qui consiste à ramener le prêt à son équivalent « tous frais compris », en prenant en compte certains frais annexes prévisibles à la souscription (ex: frais de dossier). La partie du TEG tenant compte compte de l’effet des mensualités s’appelle TEG proportionnel – et n’intéresse en fait personne.

Il faut reconnaître qu’avec un taux bas, Taux annuel et TEGp se ressemblent : 4% annuels donnent un TEGp de 4,074%. Mais sur 100.000 €, ça fait tout de même 74 € en plus par an empochés par la banque, en toute discrétion. Il n’y a pas de petits profits.

1.3        Composition de la mensualité

Dans un prêt à mensualité fixe – le plus courant – les sommes prélevées chaque mois par la banque au titre des intérêts et du capital ne cessent de changer, bien que leur somme reste constante. On aurait pu imaginer plus simplement que ce partage reste fixe, par exemple 2/3 de capital contre 1/3 d’intérêts. Globalement, c’est d’ailleurs ce qui se passe pour le client qui va jusqu’au bout de son prêt.

Mais avec cette méthode la banque perdrait de l’argent, en particulier en cas de remboursement anticipé. En effet si les premières années le client doit rembourser essentiellement des intérêts, il ne rembourse quasiment plus que du capital en fin de prêt. Aussi le conseiller va vous remettre un superbe tableau d’amortissement qui tient compte du Capital Restant Dû (CRD) à chaque échéance. Vous êtes censés l’avoir lu avant de signer, et pour plus de sécurité on vous oblige même à parapher chaque page de vos initiales, au cas où vous auriez oublié de parcourir un feuillet.

Il faut dire que chacune de ces feuilles représente de longues années de votre vie, et rappelle que vous vous êtes engagé à travailler dur toutes ces années pour payer fidèlement votre écot à la banque…

2         Comprendre un tableau d’amortissement

Soit un emprunt de 10.000 € à 12% annuels (1% mensuel) avec une mensualité de 1.000 €. Le premier mois, la banque prélève 1% d’intérêts sur ces 10.000 €, soit 100 €. Et consacre le reste de la mensualité (900 €) au remboursement du capital. Le CRD est à présent de 9100 €. Le deuxième mois , la banque prélève les 1% d’intérêts sur le CRD précédent, soit 91 €. Et consacre le reste de la mensualité (909 €) au remboursement du capital. Le CRD est à présent de 8191 €. Le troisième mois , la banque prélève les 1% d’intérêts sur le CRD précédent, soit 81,91 €. Et consacre le reste de la mensualité (918,09 €) au remboursement du capital. Le CRD est à présent de 7272,91 €.

Et ainsi de suite. Jusqu’à ce que la dernière mensualité rembourse le capital. Avec un tableur on a vite fait de construire et de remplir un tel tableau d’amortissement.

A vous de jouer : Télécharger l’échéancier ci dessous pour vous avec … –> Crédit ammortissable_IVW  

3         Le capital empruntable

A capital et mensualité fixe, la durée d’emprunt varie exponentiellement avec le taux d’intérêt.

Exemple : je désire emprunter 100.000 € avec une mensualité de 1.000 €

Si le taux est de 0%, le crédit durera 100 mois (8 ans 4 mois) – C’est un prêt sans intérêt

Si le taux est de 4%, le crédit durera 122 mois (10 ans 2 mois) – Ce qui revient à travailler 1 an et 10 mois rien que pour la banque, par rapport au prêt précédent.

Si le taux est de 8%, le crédit durera 166 mois (13 ans 10 mois)

Si le taux est de 12%, Erreur !

– Le crédit durera… éternellement : chaque mensualité paie 1000 € d’intérêts contre 0 € de capital ! Il est impossible de rembourser par mensualités.

Si le taux est de 16%, Erreur !

– L’échéance ne rembourse pas tous les intérêts qui sont alors capitalisés : le CRD augmente continuellement. L’emprunteur peut devoir plus à sa banque qu’il n’a emprunté, alors qu’il paie pourtant des intérêts ! On parle alors de prêt à amortissement négatif.

Ces deux derniers cas existent ! Nous y reviendrons dans la section consacrée aux prêts « exotiques »…

Le banquier dispose d’un logiciel plus perfectionné pour gérer finement mensualité, taux et durée en vue de vous prêter au maximum sans risquer le défaut.

4         Le remboursement anticipé

4.1        Remboursement suite à la vente du bien

Il est rare pour un emprunteur de payer jusqu’à la dernière mensualité : d’après les professionnels, la durée moyenne de détention d’un logement est de 7 ans. Il est donc utile de rappeler qu’il est indispensable de faire supprimer à la souscription, la fameuse clause d’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Si le bien est hypothéqué, il faut également prévoir des frais de main levée hypothécaire, qui eux ne sont pas négociables.

4.1.1        Question

Quelles sont les conséquences d’une variation de taux et de durée comme celles constatées ces 10 dernières années ? Le mieux est de traiter un exemple…

Prenons un capital emprunté de 100.000 €, et comparons les 2 cas suivants :

Cas 1) Achat en 2000 : emprunt à 6% sur 15 ans (sans rachat de crédit ultérieur)

Cas 2) Achat en 2010 : Emprunt à 4% sur 25 ans

Quelle est le capital restant dû au bout de 7 ans ? (7×12 = 84è mensualité) ?

4.1.2        Réponse

Cas 1) En 2007 : le capital restant dû était de : 64,7% du capital initial. Soit 35,3% de capital amorti, pouvant servir d’apport à l’achat suivant.

Cas 2) En 2017 : le capital restant dû sera de : 81,4% du capital initial. Soit 18,6% de capital amorti.

4.2        Conclusion(s)

a) Malgré des conditions de prêt plus « avantageuses », l’emprunteur de 2010 aura remboursé au bout de 7 ans environ 2 fois moins de capital que son prédécesseur de 2000. Si on considère qu’en pratique l’emprunteur de 2010 a emprunté le double de celui de 2000, le restant dû est donc… 4 fois plus élevé !

b) En cas d’achat sans autre apport que les frais d’acquisition, il aurait fallu une chute des prix de 40% en 7 ans pour mettre l’emprunteur de 2000 en negative equity. Pour le même acheteur en 2010, il suffit d’une baisse de 20% pour se retrouver « la tête sous l’eau ». Le bilan s’alourdit si l’emprunteur n’avait aucun apport (emprunt « à 110% »).

c) Le mécanisme d’achat/revente rapide n’est donc intéressant que s’il y a une forte plus-value. Dans le cas contraire, l’acquéreur a intérêt à garder son bien jusqu’à la fin du crédit, la somme récupérée à la revente étant insuffisante pour constituer un apport correct en vue de l’achat suivant.

S’il n’y a pas de perspective de forte PV, autant mettre patiemment de côté avant d’emprunter, un solide apport permettant de bien choisir son acquisition dès le départ, plutôt que se rabattre sur un médiocre « idéal premier achat » en vue de « se constituer un capital » qui pourrait se révéler négatif…

4.3        Le remboursement anticipé avec conservation du bien

Si lors de la revente du bien, le remboursement total est généralement obligatoire (voir les conditions remises avec le crédit), il reste possible de solder volontairement, à tout moment, tout ou partie du prêt. Si vous avez pris la précaution de faire supprimer du contrat l’indemnité pour remboursement anticipé (IRA), il ne faut pas hésiter à effectuer un remboursement, même partiel, si vous disposez de suffisamment d’épargne.

Si par contre vous devez payer une IRA (un semestre d’intérêts, plafonnés à 3%) il vaut mieux y réfléchir à deux fois : si le prêt est presque soldé (ex : plus qu’une seule année de crédit), les intérêts versés dans les mensualités restantes peuvent se révéler inférieurs à l’IRA. Enfin, contrairement à une vente, noter qu’il n’y a pas de frais de levée de l’hypothèque, puisque le bien reste en garantie…

4.4         Emprunt et assurance

Un des arguments opposés par le banquier à votre proposition de remboursement sera le suivant :

– conserver un prêt est une façon d’assurer le versement d’une assurance décès invalidité (ADI) à ses proches.

Ce n’est pas faux et mérite d’être considéré. Par contre le capital assuré diminue au fil des remboursements, tandis que la plupart du temps la mensualité de l’assurance est fixe. Rien ne vous empêche de souscrire une ADI non-adossée au crédit une fois celui-ci remboursé :

Elle garantit le versement d’un capital fixe contre une mensualité fixe, et peut donc se révéler d’autant plus avantageuse que vous avez déjà remboursé du capital. Et vous êtes libre de changer d’assureur !

A noter que même si vous ne disposez pas de la totalité du capital restant dû, vous avez la possibilité d’effectuer un rachat partiel. La prime d’assurance est recalculée à partir du capital restant dû après ce remboursement, ce qui peut faire chuter considérablement la mensualité.

4.4.1         Exemple

Soit un emprunt initial de 100.000€ avec une prime annuelle fixe de 0,4% du capital emprunté. Son coût est donc de 400 €/an (33,33 €/mois).

Après plusieurs années de remboursement, s’il ne vous reste plus que 20% du capital à rembourser, mais que la prime annuelle est toujours de 400 €, le taux réel de l’assurance a quintuplé : 400/20.000 = 2% !

Si vous remboursez la moitié du CRD (ici 10.000 €), vous avez le choix entre :

– garder la même mensualité et rembourser plus rapidement,

– conserver la durée du prêt et réduire la mensualité.

L’option « conseillée » par votre banquier sera la deuxième, car vous lui verserez d’avantage d’intérêts composés !

Mais quel que soit votre choix, la prime d’assurance passera à 0,4% du nouveau CRD, soit 10.000*0.004 = 40 €/an. Ou 3,33€/an.

En remboursant 10k€ plutôt que de les laisser placés et continuer à rembourser le prêt comme avant, vous économisez ici 400-40=360 €/an.

Ce qui revient à dire que ce capital remboursé, même s’il n’existe plus sous forme d’épargne « liquide » (ex: livret), génère dans cet exemple un « rendement virtuel » de 3,6% nets.

En effet, contrairement à une épargne, une économie n’est pas taxable aux prélèvements sociaux, à l’impôt sur le revenu, etc…

Il est toujours possible d’épargner chaque mois la différence entre loyer et mensualité de crédit prévue pour l’achat d’un bien identique. Un effort de discipline qui permet également de tester la « soutenabilité » de l’emprunt sur le long terme. Autant tester le confort de la corde avant de se la passer au cou.

4.5        Mon banquier n’aime pas le RAP

Après ces quelques calculs, il est tentant de rembourser une somme symbolique chaque année, entre autres pour recalculer à la baisse le coût de l’assurance.

Rassurez-vous, la banque y a pensé avant vous, et s’est prémunie en fixant un ratio minimum au remboursement anticipé partiel (RAP), par exemple 10% du CRD ou 1.500 € minimum. Ce qui reste difficile à épargner quand on rembourse déjà ses mensualités.

4.6         « Qui paie ses dettes s’enrichit »

Passons à présent à un autre argument souvent avancé par le banquier :

– Si vous placez votre capital à un taux supérieur ou égal à celui du crédit, un remboursement anticipé n’est pas avantageux.

C’est faux : voir l’exemple ci-dessus. Pour que le maintien du crédit soit valable, il faut que le taux du placement soit nettement supérieur à celui du crédit. Ou que ce crédit vous fasse bénéficier d’une défiscalisation : par exemple un achat locatif, où les intérêts passent en déficit foncier. De plus, en cas de remboursement complet, rien ne vous empêche de continuer à placer chaque mois l’équivalent de la mensualité sur le support de votre choix.

Ex : votre épargne est de 10 k€, le CRD de 10 k€, la mensualité de 1000 € (hors assurance). Une fois l’emprunt soldé, vous disposerez au bout d’un an de 12000 € d’épargne en capital + les intérêts + l’économie de prime d’assurance.

4.7        Crédit + épargne : un duo gagnant… pour la banque

Les banquiers aiment particulièrement les clients qui épargnent tout en remboursant un prêt :

le remboursement du prêt est assuré puisque la banque peut saisir l’épargne en cas de défaut

• les intérêts du prêt générant une rentrée d’argent garantie.

l’épargne augmente les fonds propres de la banque et donc sa capacité à « produire » de nouveaux crédits, eux-mêmes créateurs de revenus. Les fonds propres augmentent également la solvabilité de l’établissement dans un monde économique chahuté (risque de faillite).

Un client endetté reste « captif » de la banque : pour rembourser le prêt, les clients domicilient rarement leurs salaires ou revenus chez un concurrent…

…pourtant c’est tout à fait possible, mais cela suppose tout de même de faire à la banque un virement mensuel du montant de la mensualité, quelques jours avant le prélèvement de celle-ci…

5         Le défaut de paiement

« Une banque vous prête un parapluie quand il fait beau et vous le reprend quand il pleut ».

C’est une option que l’on n’a vraiment pas envie d’envisager lorsqu’on se prépare à emprunter pour de longues années, et pourtant… Qui peut se croire à l’abri ? Il faut dissocier cessation et défaut de paiement : dans un cas l’emprunteur ne peut plus rembourser du tout (surendettement), dans l’autre il peut encore… mais devra le faire dans la douleur.

6         L’assurance et ses limites

L’assurance imposée par la banque ne couvre généralement que le Décès et l’Invalidité (ADI), et encore ce ne peut être que partiel (ex: 50% du CRD). Par exemple, en cas de co-emprunteurs, le survivant continuera à payer sa part en étant exempté de payer celle du défunt. Par contre il aura à faire face à des frais supplémentaires (ex: temps partiel pour s’occuper seul des enfants…). L’ADI peut invoquer une exclusion pour mensonge ou omission de la part du souscripteur (ex : fumeur non-déclaré) pour refuser de payer. Ne surtout pas tricher à la souscription, l’ADI a accès sans réserve à tout votre dossier médical.

Rappelons que l’assurance perte de revenus optionnelle quant à elle, ne couvre qu’un nombre restreint de mensualités.

6.1         Ce qu’implique une échéance impayée

Lorsque l’emprunteur n’est pas en mesure de payer sa mensualité, on pourrait penser que ce n’est pas si grave : si l’emprunteur est de bonne foi, pourquoi la banque n’attend-elle pas un peu qu’il « revienne à meilleure fortune » en suspendant le déroulement du crédit ?

La banque ne l’entend pas de cette oreille, car elle doit pendant ce temps rembourser rubis sur l’ongle son propre emprunt, émis auprès de la banque centrale pour fournir le capital initial à l’emprunteur. Et doit pour cela puiser dans ses fonds propres (ex : les dépôts de ses clients). Le capital qui aurait dû être remboursé reste bien sûr dû, mais plus gênant, la totalité de la mensualité non-versée s’ajoute au Capital Restant Dû. On dit que la mensualité (principal + intérêt) est capitalisée.

Chaque mensualité non-payée a donc pour conséquence de faire gonfler le CRD, et par voie de conséquence (cf. le tableau d’amortissement), la part des intérêts dans les futures mensualités. Nous avons vu qu’à mensualité égale, la durée de remboursement augmente exponentiellement avec le capital emprunté.

Pour un emprunt souscrit à un taux élevé ou sur une longue durée – on a vu que cela revient au même pour les intérêts – il faudra à l’emprunteur verser plusieurs mensualités supplémentaires pour « rattraper » une seule mensualité manquante !

A chaque échéance impayée, le banquier va donc établir un nouvel échéancier, plus long, et où le nouveau CRD se trouve plus élevé que le mois précédent.

Il n’est pas impossible qu’au bout de seulement quelques impayés, la banque n’oblige l’emprunteur en difficulté à vendre, tant qu’il n’est pas en negative equity (i.e. tant que la vente de son bien couvre encore le CRD).Si le client s’obstine à conserver son bien, ou pire ne trouve pas d’acheteur, la faillite personnelle n’est pas loin ! (Et hop saisie immobilière et bien vendu aux enchères publiques!)

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