Les différents types de crédits

 

Bien qu’en France l’emprunt immobilier à taux fixe et mensualité constante soit la règle, il n’est pas inutile de connaître les autres formules proposées par « l’industrie financière ». Certains prêts « exotiques » évoquent comme un doux parfum de Cayenne la Porsche du même nom pour le prêteur… et le célèbre bagne pour l’emprunteur.

« Celui qui emprunte est l’esclave de celui qui prête »

1.1        Le prêt in fine

Son nom latin rime avec infini car c’est un prêt dont le capital restant dû est constant tout au long du crédit.

L’emprunteur reçoit un capital et verse chaque mois une somme fixe correspondant aux intérêts mensuels de ce capital. A l’issue du prêt, il rembourse en une fois l’intégralité de ce capital. Ce montage suppose que l’emprunteur dispose déjà de ce capital à l’origine, sous forme d’avoir monétaires ou physiques : épargne bancaire ou boursière, métaux précieux, bien immobilier…

Le risque pour la banque étant quasi-nul, et le profit maximum (intérêts constants et non dégressifs) elle peut proposer en retour un taux plus faible. L’emprunteur peut dans certains cas déduire les intérêts de ses revenus – une niche fiscale de plus.

L’emprunteur est censé retirer de ce capital emprunté, un rendement sous forme de plus-value. Elle peut être boursière, immobilière… Au final cet emprunt lui permet de doubler son capital avec un taux d’effort très faible.

Sauf si… son « capital » ne s’est pas valorisé suffisamment pour compenser les intérêts versés à la banque (moins-value). Par exemple en cas de retournement du marché immobilier, boursier…

1.2        Le crédit-relais

C’est une forme de crédit in fine où l’emprunteur se voit prêter une somme qui lui sert d’apport pour l’achat d’un nouveau bien immobilier, alors qu’il n’a pas encore vendu l’ancien.

Par sécurité la banque demande à un agent immobilier d’estimer le bien en gage, et prête une fraction de ce montant, par exemple 80% de l’estimation.

L’emprunteur dispose alors d’un délai pour vendre ce bien (souvent de 1 à 2 ans), qui lui permettra ensuite de solder le crédit relais. En attendant il paie uniquement les intérêts sur cette somme, sans amortir de capital. La banque ayant le bien à vendre comme garantie, propose en principe un taux bas pour ce genre d’opération, vu que le risque pour elle est quasi-nul. En période haussière, cette technique est doublement gagnante.

Exemple : admettons que l’immobilier se valorise en moyenne de 1% par mois.

En janvier, le vendeur signe avec un acheteur un compromis de vente de son appartement pour un prix de 100 k€, avec l’intention d’acheter une maison affichée à 200 k€. Il faut attendre 3 mois pour signer l’acte définitif. En avril, lorsque le notaire lui remet son chèque de 100 k€, le bien convoité est à présent proposé à ~3% de plus, soit… 206 k€. De plus, il n’a plus de logement et doit donc trouver une location pour les 3 prochains mois, ne pouvant entrer dans la prochaine maison avant la signature définitive… Soit deux déménagements coup sur coup.

S’il opte pour le prêt relais, le vendeur peut signer dès janvier pour 200 k€, et a les clés de sa nouvelle maison dès avril, sans passer par la case location et en déménageant à son rythme, puisqu’il possède les 2 logements à la fois.

Et comme c’est un malin, il ne met pas son bien en vente à 100 k€ mais à 120 k€. Avec la hausse des prix, cette somme sera au bout d’un an ou deux rattrapée par le « prix du marché » et la vente lui apportera plus que ne coûtent les intérêts du prêt-relais à 3,5%.

Mais si le marché se retourne, et que l’emprunteur ne trouve pas d’acheteur pour son premier bien avant l’échéance, l’effet de levier se transforme en effet massue : en effet la banque proposera au client de convertir son prêt relais en prêt classique, avec une mensualité bien supérieure destinée à rembourser du capital et non-plus seulement les intérêts. Mensualité qui s’ajoute à celle déjà versée pour le crédit complémentaire destiné à l’achat du 2ème bien !

Bien souvent l’emprunteur ne peut payer de telles sommes, qui peuvent représenter la totalité, voire plus, de ses revenus mensuels ! Au bout de quelques impayés, la banque peut forcer ce propriétaire à vendre à prix cassé ses deux biens, pour effacer sa dette et retourner vivre en location… avec une épargne ramenée à zéro. Ou comment perdre sa maison en voulant en changer…

Vers 2007-2008, époque où les crédits-relais étaient monnaie courante, et où les transactions commençaient à se raréfier, nombreux sur ce forum pensaient que ces prêts-relais non-remboursés seraient bientôt le détonateur d’un krach immobilier : de nombreuses ventes contraintes par les banques auraient forcément fini par tirer les « prix du marché » par le bas. Mais force est de constater que ces emprunteurs ont été particulièrement choyés par la justice, qui a obligé les banques à leur accorder un délai de paiement supplémentaire d’un an ou plus… souvent assorti d’un gel des intérêts, pour éviter que le CRD n’augmente chaque mois et rende le remboursement problématique. Une embellie en 2009-2010 a permis à une partie d’entre eux de vendre et de pouvoir rembourser la banque. Il est fort probable que d »autres n’aient pas eu cette chance, mais curieusement leur mésaventure est passée sous silence et je les imagine mal venant s’en vanter dans les journaux. Vae victis !

1.3        Le crédit renouvelable

Pour rester dans le discours « vert », le crédit « renouvelable » pourrait aussi s’appeler crédit « durable », vu qu’il garantit à l’emprunteur de verser durablement des mensualités. Appelé encore crédit revolving, c’est une formule de crédit à la consommation, souvent proposée par des établissements partenaires d’une société de crédit (ex : grande surface). On entend parfois parler de personnes surendettées, devant 20.000 € à tel organisme de crédit… Tout ça à cause d’un emprunt revolver revolving souscrit 5 ans plus tôt pour acheter un home cinema !

Comment est-ce possible ?

Ils n’ont en fait jamais emprunté une telle somme, mais les « impayés » à taux usuraire (spécialité des organismes de crédit « facile » ) ont rapidement démultiplié le CRD, qui chaque mois grossit telle une boule de neige.

Le revolving constitue une véritable arnaque légale, qui s’apparente à de la petite délinquance bancaire, et touche essentiellement les plus faibles revenus. Tout commence le jour où un gentil vendeur vous propose de se faire une commission facile de mettre à votre disposition une « réserve d’argent », puis de vous prélever chaque mois une petite somme convenue, jusqu’à la reconstitution de cette « réserve » magique.

En fait la « réserve » se révèle rapidement un trou sans fond(s), par le biais de l’amortissement négatif.

Compte des mille et un ennuis :

Soit une « réserve » de 5.000 €, « reconstituée » à raison de 30 € par mois, avec un taux mensuel particulièrement attractif de 1,5%. Des broutilles, quoi !

Si vous utilisez en totalité cette « réserve » pour payer vos vacances, pour ces 5.000 € empruntés les intérêts le mois suivant s’élèvent à : 5.000 x 1,5% = 75 €.

La société prélève les 30 €, et ajoute les 45 € manquants au capital restant dû: le CRD passe à 5045€. …et c’est ainsi qu’au bout de 4 ans de remboursement fidèle des échéances, (soit 4 ans x 12 mois x 30 € = 1440€ versés), le CRD est devenu… 8 715,36 €.

L’emprunteur pendant ce temps, dort sur ses deux oreilles puisqu’il a toujours payé ses mensualités, et s’il prend la peine de faire le calcul il pensera avoir remboursé environ un tiers de la somme empruntée (1440/5000), enfin à 1,5% près.

Mais voilà qu’un un jour, l’organisme de crédit envoie une lettre recommandée, où il exige du client le remboursement immédiat de sa dette, y ajoutant une indemnité substantielle (ex: 30% ) pour « non-respect du contrat », qui fixe (en petites lettres grisées au verso ) un CRD maximum que le client s’est engagé à ne pas dépasser.

Le client se voit contraint de souscrire aussitôt un nouvel emprunt, avec de beaucoup plus fortes mensualités, destinées à rembourser effectivement l’argent. Mais comme généralement les emprunteurs ont choisi cette formule pour cause de « petits » revenus, aucun banquier ne voudra leur prêter une telle somme.

Chaque mois qui suit, le CRD augmente de 1,5% car la société ne prélève même plus les 30 € habituels, mais attend son capital bien mérité. Les appels de la société de recouvrement (probablement une filiale du prêteur) se font de plus en plus fréquents, insistants, voire carrément injurieux.

Pris à la gorge, la tentation est alors grande pour l’emprunteur de puiser dans une nouvelle « réserve » providentielle, mise à disposition par une société concurrente… ce qui lui vaudra de passer un beau jour au 20 h de TF1 dans la catégorie « drames de la vie ordinaire » tandis que la société en cause se voit récompensée par la presse éco en raison de sa fulgurante expansion. Parallèlement cette société vampire multipliera les opérations de communication en faveur d’un monde plus « solidaire », plus « responsable », plus « vert », toussa… histoire de retrouver du sang neuf.

Par chance pour les emprunteurs, les taux directeurs n’ont cessé de baisser depuis 10 ans, baissant d’autant le taux usuraire au-delà duquel la société est passible de poursuites. Ce qui a pour conséquence de donner une chance aux emprunteurs de véritablement « reconstituer leur réserve » (mensualité supérieure aux intérêts).

1.4        Le crédit à taux variable

Votre budget ne vous permet pas d’acheter le T2 de vos rêves au 12è sans ascenseur ? Pas de panique, le courtier vous a trouvé une formule alléchante : le taux variable ou révisable. Le prêteur vous propose un taux initial inférieur au taux fixe, mais ce taux sera actualisé à intervalles réguliers en fonction d’un indice fixé à l’avance : par exemple l’euribor (taux « interbancaire »), le taux de change avec une monnaie autre que l’€uro (cf. Dexia et le Franc Suisse), le cours de l’aluminium…

Cette formule peut se révéler intéressante lorsque les taux baissent. Certains souscripteurs peuvent se féliciter de l’avoir choisie au début des années 2000, époque où la BCE n’a cessé de baisser son taux directeur. A présent que le taux est déjà historiquement faible, ce choix est très discutable puisque les perspectives de baisse sont au plus bas…

En règle générale, si le taux augmente, la mensualité en fait autant pour assurer le remboursement au terme prévu. Dans le cas d’un ménage déjà endetté à 33% cela peut signifier que la mensualité passe à 40, 50, 60% du revenu initial ! C’est supportable uniquement si le salaire est actualisé en fonction de l’inflation. Les banques proposaient volontiers du taux variable dans les années 1970.

Contrairement à l’Espagne par exemple, en France les prêts proposés sont encadrés ou capés : par exemple le taux ne peut ne peut varier de +/-1%. Le banquier donne alors au candidat un exemple d’échéancier dans chaque cas : favorable et défavorable.

A noter que si le courtier insiste pour vous fourguer conseiller du taux variable, ce peut être parce qu’il parie sur une prochaine hausse des taux. Dans le cas contraire il ne va pas se bousculer pour faire perdre de l’argent à sa boîte.

Exemple :

Un organisme de prêt pourtant réputé pour son sérieux, a eu l’idée géniale de proposer à ses clients un crédit-capé-pas-capé : la mensualité était plafonnée, mais pas le taux. Une forte remontée des taux vers 2009 a transformé cette opération en crédit à amortissement négatif, le CRD augmentant chaque mois, jusqu’à dépasser allègrement le capital initial ! Certains emprunteurs ont porté plainte pour tromperie et la justice leur a donné raison, imposant aux prêteurs de transformer ces prêts en crédit à taux fixe !

Le hic est qu’elle l’a fait en période de taux élevés, bien plus qu’à la date de souscription initiale. Au final ces emprunteurs auraient mieux fait de choisir un taux fixe dès le départ…

1.5        Le prêt à mensualités progressives

On l’a vu, les banques ayant prêté à taux fixe durant les 30 glorieuses ont parfois « perdu de l’argent », l’inflation étant supérieure au taux d’emprunt. Elles ont donc riposté en développant une offre de prêt à mi-chemin entre taux fixe et variable : la mensualité augmente au fil de temps, mais de façon planifiée, selon un échéancier fixé au départ. Une formule qui se rapproche d’un prêt un taux fixe et permet d’acheter avec de faibles revenus, en anticipant une substantielle augmentation à venir…

Elle ciblait principalement les jeunes ménages en début de carrière, pouvant tabler sur une promotion rapide : auparavant cette clientèle était exclue du marché, et contrainte de se constituer patiemment un apport avant de pouvoir acheter un logement.

Cette formule, qui permettait de diminuer le montant des premières mensualités, par rapport à un capital comparable emprunté à taux fixe, était jugée peu risquée car les perspectives de carrière étaient bonnes durant cette période. Mais après 1973 la donne a changé, et une partie des emprunteurs ont dû tirer la langue pour payer les dernières mensualités, surtout arrivés dans les années 1980 !

Inutile d’ajouter qu’il est très hasardeux, en période de faible inflation et de chômage de masse, de se risquer dans un tel montage.

2         Quelles leçons en retirer ?

Emprunter c’est parier sur l’avenir, en particulier l’évolution de l’inflation et des taux d’intérêt bancaires.

A moins de disposer au départ d’un sérieux patrimoine et d’être prêt à encaisser des pertes, le plus raisonnable – surtout en période économiquement instable – reste de se constituer un solide apport et d’emprunter à taux fixe, seul moyen de connaître dès le départ le montant des mensualités et le coût final du crédit.

Type de prêt Pour qui ? Pourquoi ?
Le prêt amortissable Tout le monde Pour l’achat et l’investissement immobilier. Il se trouve être un des plus sûr et prévisible à gérer.
Le prêt in fine Pour ceux qui ont une grosse épargne ou pour des professionnels tels que des marchands de biens. Pour défiscaliser ou pour investir dans l’immobilier en Achat/Revente (Pro).
Le crédit-relais Tout le monde Pour ceux qui ont besoin d’effectuer une transition sur leur lieu d’habitation.
Le crédit renouvelable Tout le monde Vraiment si on n’a pas le choix mais à proscrire pour de l’investissement immobilier !
Le crédit à taux variable Pour les joueurs Pour essayer de gagner sur une éventuelle baisse mais risqué car cela pourrait aussi remonter. Je déconseille !
Le prêt à mensualités progressives Prêt historique ! Ne convient plus au contexte actuel

Synthèse des types de prêt possible


Ce qu’il faut retenir:

Nous préconisons le crédit amortissable à  taux fixe pour des raison de stabilité dans le temps (on sait ce que l’on payera en terme d’intérêts) et l’amortissement pour bénéficier de l’effet levier propice à l’enrichissement. Le crédit in fine pourrait être aussi intéressant pour des raisons fiscales ou dans le cadre d’achat-revente comme feraient les marchands de biens.

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