Bien préparer sa vente aux enchères publiques

Avant de passer dans l’arène, il faudra bien se préparer et nous allons vous y aider du mieux que l’on pourra avec notre expérience acquise jusqu’à maintenant!!

  1. Comment bien préparer sa future vente aux enchères ?

  • Dans un 1er temps, il faut repérer le bien immobilier qu’il y a aux enchères publiques susceptible de vous intéresser. Cela dépendra de vos objectifs à court et moyen termes.

Pour cela, rendez vous sur le site de vente aux enchères publiques « le plus complet selon moi » qui se trouve être le site Licitor.

Vous tomberez sur cette page et vous pourrez choisir votre région et visualiser les biens en ventes.

Licitor_Accueil

Ensuite, une fois une région et un bien sélectionné vous devriez avoir :

Licitor_Biens1

Vous aurez les indications suivantes:

Date de l’enchère au TGI de Nantes: Le Vendredi 15 décembre 2017 à 10H

  1. Un descriptif synthétique du bien immobilier
  2. La mise à prix (le prix de départ des enchères)
  3. L’adresse du bien
  4. Le créneau horaire et la date de visite du bien
  5. Coordonnées du cabinet d’avocat en charge de la licitation ou de l’huissier en charge de la visite.

Attention, parfois il n’y a pas de date de visite spécifiée, il faudra alors téléphoner à l’avocat ou à l’huissier pour avoir l’heure et la date de visite.


Une fois qu’il y a un bien ou plusieurs biens définis, il faudra prendre en compte les frais d’enchères pour pouvoir avoir l’enchère maxi à ne pas dépasser. Il faudra procéder comme une machine, un robot afin de ne pas se laisser griser par les enchères 😉

2.  Comment déterminer le Prix Maximum d’Adjudication (PMA)  pour un bien?

Estimation du bien: Une bonne estimation du bien sur lequel vous voulez enchérir est la base de tout, nous l’appellerons le EstiBien. Faites vous aider d’un agent immobilier pour avoir le prix du marché actuel dans la zone sur laquelle vous voulez investir. Sinon, vous pouvez faire vos propres estimations de bien comme nous à l’aide des méthodes de professionnels.

Frais d’enchères: Ensuite, vous devrez soustraire au Prix du bien les frais liés aux enchères qui sont généralement compris entre 15 000€ et 25 000€ (ces frais sont liés au prix d’adjudication du bien acquis donc plus l’adjudication est élevée plus les frais seront élevées). Nous l’appellerons le FraisEnch.

En résumé, si vous voulez connaître votre PMA alors il faudra faire l’opération suivante:

PMA = EstiBien – FraisEnchVotreMarge

Outil IVW – Simulateur et optimiseur

Dans VotreMarge vous trouverez la marge que vous voudriez faire sur une plue-value dans le cadre d’un Achat/Revente par exemple ou d’une Marge permettant d’augmenter votre cash-flow lors d’un investissement locatif.

Important: Le but est des enchères reste de faire un bon investissement la difficulté résidera dans l’augmentation maximal de VotreMarge tout en restant réaliste car plus votre marge sera grande et plus votre PMA sera faible et vous aurez donc moins de chance de gagner l’enchère du bien immobilier que vous convoiterez. Vous trouverez en cliquant « ICI » la méthode pour simuler et optimiser votre enchère immobilière comme un professionnel grâce aux outils IVW et didacticiels.


Une fois votre PMA calculé, il va falloir s’assurer de 2 choses pour afin d’affiner celui-ci.

Afin d’anticiper d’éventuelles mauvaises surprises vous devriez en priorité vous rendre au tribunal de grande instance TGI pour aller consulter le cahier des charges et des conditions de ventes du bien sur lequel vous voudriez enchérir. C’est une étape importante, car une fois l’enchère emportée il n’y a pas de SAV donc mieux vaut prévenir que guérir.

3. Pourquoi et comment consulter le cahier des charges et des conditions de vente ?

Vous trouverez toutes les infos concernant la vente du bien convoité, a savoir:

Un constat d’huissier détaillé du bien avec les surfaces, l’état du bien, il y a aussi des photos dans le dossier et cela permet de se faire une idée plus concrète. Vous trouverez aussi le statut du propriétaire s’il occupe toujours les lieux ou si le bien est libre de toute occupation. Cela a son importance et une incidence sur votre PMA car un bien occupé engage des frais et des risques supplémentaires.

Les différents diagnostics DPE (électrique, énergétique, amiante, thermites…etc), un peu comme une vente classique et vous donner une idée de l’état du bien par ce biais là.

Vous trouverez aussi le montant des charges de copropriété et à défaut les coordonnées du Syndic de copropriété vous permettront d’obtenir cette information et aussi les éventuels votes de travaux aux assemblés générales de copropriétaires.

Il y a aussi des infos sur la situation de la dette des propriétaires pour information car certaines dettes sont très faibles et il peut arriver que les dettes sont remboursées et la vente non requise.

Pour consulter le cahier des charges et des conditions de ventes, il suffit de vous renseigner au TGI pour récupérer le créneau horaire et le jour ou vous serez autorisé à consulter les documents pour vous faire une idée plus précise du bien en question.


La dernière étape est de visiter le bien que vous convoitez afin de vous fixer sur l’état de celle ci et savoir l’étendu des travaux qu’il y a à faire (Et qui seront à retrancher du prix de l’estimation du Bien!).

4. Pourquoi aller visiter le bien? 

Eh bien, il y a plusieurs raisons:

  • Evaluer les travaux qu’il y aura à effectuer et déceler d’éventuels problèmes.
  • Valider si le bien est occupé ou libre, car en effet le cahier des charges de vente ou le descriptif licitor peut mettre Occupé et il peut s’avérer qu’en réalité le bien est bel et bien « Libre de toute occupation ». Et cela peut faire la différence sur le PMA.
  • Rencontrer le propriétaire saisi pour essayer d’anticiper ses ambitions.

     


    En résumé, une enchère cela se prépare on est pas sur EBay là! 🙂 Sans cette préparation vous risquez de vous laisser griser par les enchères et ne plus être rentable sur votre investissement (quelque chose que j’ai pu voir en vrai!). Il faudra aussi n’oublier aucune charge ou cout lié à l’investissement (frais d’enchères, le cout des travaux, les frais d’huissier…etc) Donc, PREPAREZ VOTRE ENCHERE ! 

Ps: Si vous avez besoin de préparer votre enchère par vous même alors cliquez ICI ! 😉

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