Les marchands de biens

Je vais dans cet article vous exposez quelques particularités des marchands de bien avec les avantages et les contraintes associés à ce statut. En effet, pour pouvoir rivaliser aux enchères avec eux il faudra comprendre leurs enjeux en détail. Heureusement que votre hôte d’Immobilier Versus Wild est là!

Sont considérés comme marchands de biens les personnes qui effectuent habituellement des achats en vue de la revente d’immeubles, fonds de commerce, parts ou actions de sociétés immobilières.

 I. DEFINITION

Le marchand de biens achète et souvent rénove des biens immobiliers pour les revendre. Il agit toujours pour son propre compte. Le bien transite juridiquement par le patrimoine de l’entreprise. Il travaille exclusivement avec des fonds propres ou réputés tels. Il prend, par conséquent, à sa charge le risque économique et financier de l’opération. Il peut effectuer certaines améliorations au bien qu’il achète avant de le revendre. En effet, la cour de cassation a décidé que n’est pas promoteur le marchand de biens qui vend « clés en mains » des appartements qu’il a entièrement rénovés. S’il y a travaux avec changement de destination, un permis de construire dit de changement de destination est requis. Le régime de la TVA des marchands de biens devra toutefois laisser la place à celui de la TVA immobilière si les immeubles remis en état ou rénovés peuvent être considérés comme des immeubles neufs. L’administration considère que c’est le cas lorsqu’il y a quasi reconstruction totale des structures antérieures. La jurisprudence y ajoute les cas où il y a eu accroissement notable du volume ou de la surface.

Selon les dispositions de l’article 632 du Code de Commerce, l’activité de marchand de biens est une activité de nature commerciale.

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant la profession d’agent immobilier et certaines autres professions de l’immobilier, ne s’applique pas au marchand de biens, c’est-à-dire que l’activité de marchand de biens ne nécessite pas de carte professionnelle, ni qualification professionnelle, ni garantie financière particulière. Tout le monde pourrait donc être marchand de biens s’il le souhaite. Néanmoins, il sera soumis à toutes les obligations incombant au commerçant et notamment l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

II. PARTICULARITES FISCALES

Du point de vue fiscal, le marchand de biens est soumis à un statut particulier, favorable à bien des égards, mais doit respecter certaines obligations.

A. Obligations particulières

Le marchand de biens doit satisfaire aux obligations suivantes :

1.    Il doit s’immatriculer auprès du Centre de Formalités des Entreprises avant toute opération.

2.    Il doit tenir un répertoire à colonnes présentant jour par jour, sans blanc ni interligne et par ordre de numéro, tous les mandats, les promesses de vente, les actes translatifs de propriété, c’est-à-dire tous les actes se rattachant à l’exercice de la profession.

3.    Il doit, dans un délai de 10 jours, faire enregistrer auprès de l’administration fiscale tous les actes qu’il passe sauf ceux rédigés par notaire qui sont soumis à la formalité de l’enregistrement dans les délais qui leur sont propres.

4.    Il doit soumettre au droit de communication des agents des impôts le répertoire susmentionné et l’ensemble des documents comptables.

5.    Il doit faire une déclaration mensuelle ou trimestrielle de TVA à la recette des impôts du lieu où a été déposée sa déclaration d’existence (il s’agit là d’une obligation incombant à l’ensemble des redevables soumis à la TVA).

 B. TVA

L’activité de marchand de biens entre dans le champ de la TVA conformément aux dispositions de l’article 257-6° du code général des impôts. En effet, sont passibles de la TVA, les opérations qui portent sur des immeubles, des fonds de commerce, des titres de sociétés immobilières, effectuées à titre habituel. Les opérations qui concourent à la production d’immeubles (achat de terrains à bâtir, vente de constructions neuves notamment), ne relèvent pas (sauf exception éventuelle pour l’acquisition de terrains à bâtir en vue de la revente) des dispositions exposées ci-dessous, mais de la TVA immobilière (art. 257-7° du CGI paiement de la taxe sur le prix de vente).

1. Assiette

La base de calcul de la TVA est constituée par la marge brute effectuée par le marchand de biens, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente, ou la valeur vénale du bien et le prix d’achat et les frais payés par le marchand de biens. Les deux termes de cette différence doivent être exprimés hors taxes.

 2. Déductions

Les marchands de biens ne peuvent pas déduire la TVA ayant grevé les sommes qu’ils ont versées pour l’acquisition des immeubles ou des fonds de commerce. Ceci se justifie par le fait que les marchands de biens ne sont imposables que sur la marge bénéficiaire. Par contre, l’administration fiscale admet l’imputation de la TVA ayant grevé les travaux de réparation ou d’aménagement de faible envergure qui ont éventuellement été effectués par le marchand de biens. Par ailleurs, les marchands de biens peuvent imputer la taxe qu’ils supportent du chef de leurs acquisitions, notamment matériel de bureau, équipement nécessaire à l’exercice de la profession, ainsi que la TVA afférente aux frais de publicité.

 3. Fait générateur

Les marchands de biens sont soumis à la TVA au taux normal de 19,6 %. Ce taux est appliqué à la base d’imposition ci-dessus déterminée hors taxes. Le fait générateur est constitué par le transfert de propriété du bien revendu au nouveau propriétaire. La date d’exigibilité de la taxe est celle de l’encaissement du prix. La taxe est payable à la recette des impôts dont dépend le marchand de biens auprès de laquelle il déposera donc mensuellement ou trimestriellement sa déclaration. 

4. Cessions de titres de sociétés immobilières

L’administration exonère de TVA les cessions de titres, sauf ceux de sociétés d’attribution et de sociétés attribuant en fait à l’associé marchand de biens la jouissance de l’immeuble. Ainsi, pour l’imposition à la TVA sur la marge des opérations portant sur des titres de sociétés à prépondérance immobilière intervenues à compter du 1er janvier 2004, sont considérées comme étant à prépondérance immobilière les sociétés non cotées, soumises ou non à l’impôt sur les sociétés et dont l’actif est, à la clôture des trois derniers exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à leur propre exploitation. Ce ratio de 50 % doit donc être apprécié à la clôture des trois exercices précédant celui au cours duquel intervient la cession, et non au jour de la cession. Et si ce seuil n’est pas franchi, la cession de titres sera soumise au régime de droit commun de la TVA immobilière (paiement de la TVA sur le prix de vente). 

C. Droits d’enregistrement sur les acquisitions

Lorsqu’un marchand de biens achète dans le cadre de l’exercice de sa profession, c’est-à-dire en vue de la revente, cet achat sera exonéré de droits d’enregistrement sur la mutation, à l’exception des acquisitions de biens immobiliers qui supportent la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,6 %, majorés d’un prélèvement de 2,50 % au titre des frais d’assiette et de recouvrement, ce qui donne un taux global de 0,615 %.

Le bénéfice de ce régime sera soumis à deux conditions, à savoir :

* Il doit avoir respecté l’ensemble des obligations spécifiques qui ont été relatées ci-dessus, notamment l’immatriculation au CFE, la tenue précise du répertoire à colonnes. * Il doit prendre expressément, dans l’acte de mutation, l’engagement de revendre le bien acquis dans un délai de 4 ans maximum. Ce délai court à partir du premier achat de l’immeuble en cas de mutations successives.

* A défaut de revente du bien dans ce délai, il est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 6 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. 

D. Imposition sur le revenu

Les profits réalisés par les marchands de biens sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (sauf société de capitaux soumise à l’impôt sur les sociétés). Le régime des plus-values professionnelles leur est inapplicable. Le bénéfice imposable du marchand de biens est déterminé par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Les bénéfices des marchands de biens sont exclus du régime des micro-entreprises. Le bénéfice réalisé par un marchand de biens qui n’est pas domicilié en France ou une société de marchands de biens n’ayant pas son siège social en France, sera soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire de 50 %.

 

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