Trucs et astuces des ventes aux enchères

Trucs et astuces des ventes aux enchères immobilières publiques made by « Immobilier Versus Wild ».

Mais voilà j’ai appris qu’un de mes oncle a fait un business grâce aux ventes aux enchères publiques, du coup on a commencé à s’y intéresser de notre coté!

Le conseil de Tonton:  Va voir comment cela se passe une vente aux enchères au tribunal pour bien t’imprégner de l’ambiance et surtout apprend …
Et devinez quoi c’est ce que j’ai fait et cela a été vraiment riche d’enseignement !

Nous allons vous livrer dans cet article nos impressions et ressentis, cela restera subjectif mais aussi les trucs et astuces sur l’ambiance et les personnes que l’on peut rencontrer et y côtoyer!


Les premières fois ou je me suis rendu dans un Tribunal pour une vente aux enchère je n’ai pas eu de grosse surprise si ce n’est les prix plutôt faibles des adjudications des biens immobiliers mis en vente. Cela a donc aiguisé ma curiosité…

  • La 1ere Anecdote – (Phase d’observation):

Apres plusieurs séances au TGI, j’ai remarqué un petit groupe de personnes qui étaient toujours ensemble avec le même avocat et qui remportaient pas mal de bien immobilier. Je me suis demandé comment ils pouvaient faire pour acheter autant de biens et c’est là que j’ai compris que c’était des professionnels, plus précisément des marchands de biens. Ceux ci achètent et revendent des biens aux enchères pour en tirer une plus value. Ce sera aussi contre eux que nous nous positionnerons pour essayer d’avoir un bien immobilier donc comprendre leur fonctionnement me semblait indispensable pour pouvoir rivaliser avec eux dans « l’arène » qu’est le TGI par avocats interposés…

Les personnes que l’on rencontrent au TGI lors de ventes aux enchères publiques sont:

  • des professionnels (Marchands de biens, personnel d’agence immobilière…)
  • des particuliers (du commun des mortels à l’investisseur passant par les flâneurs…)
  • les personnes dont le bien est saisis sont généralement présent à l’audience.
  • sans parler bien évidemment des huissiers, avocats, juge et greffe…

Il faudra donc bien faire attention lors des visites des biens à qui est présent à cette visite cela pourra vous permettre de savoir quels seront les acquéreurs potentiels? Des professionnels ou des particuliers. Vous vous dites mais comment vais je les différencier? Ne vous inquiétez pas ce sont toujours les mêmes personnes qui sont présentes et vous apprendrez à les reconnaître avec le temps. 😉

  • La 2nd Anecdote – (Phase d’observation):

Elle concerne l’ambiance globale de ce type d’activité. En effet, on pourrait se dire que c’est plutôt malsain ou dérangeant d’acheter une maison ou un appartement moins cher en profitant des difficultés des gens et certaines personnes peuvent avoir du mal avec ce concept (nous étions dans ce cas au départ! En nous disant que nous étions un peu comme des vautours et c’était un peu dérangeant!).

Mais avec du recul, nous avons trouvé la philosophie suivante:

  1. Si ce n’est pas nous qui avons l’enchères alors les professionnels s’en chargeront…
  2. Nous avons toujours aidé de notre mieux les personnes expulsées pour leur faciliter leur transition vers leur nouveau logement et dans une entente jusqu’ici cordiale et constructive. (Aide pour leur déménagement, aide pour administratifs et parfois même une aide financière…)
  3. Puis, après plusieurs mois d’huissier, de stress pour ces personnes en difficulté, il est aussi parfois salvateur pour eux de passer à autre chose et de recommencer à zéro.

Voilà pour l’aspect philosophie de la chose, mais revenons à l’ambiance qui est plutôt comme une compétition (a savoir que « jouer des coudes » est quelque chose de fréquent et parfois même des coups bas! Et oui! pour en avoir fait l’expérience de mon coté). Nous pourrions illustrer cela avec les exemples suivants:

  • Lors d’une visite, des marchands biens cherchant à instaurer le doute sur la viabilité à enchérir, je m’explique, nous visitions une maison dans laquelle il y avait une salle de bain avec douche à l’italienne plutôt bien faite et bien ventilée (pour moi elle était saine cette douche) et voilà un marchand de bien qui dit bien fort que c’est la merde ces types de douches  » à l’italienne » qu’il y a toujours des infiltrations d’eau qu’il faudra tout casser… et blablabla et blablabla… Puis, dans la même visite, il y avait a priori des enfants présent dans cette maison et voici un nouveau couplet du marchand de bien, « oulala avec 2 enfants ils sont difficilement expulsables et blablabla et blablabla…. De l’intox quoi comme en compétition!! Nous nous sommes positionnés sur cette maison pour la première de nos enchères et devinez qui à remporté cette enchère ? Le même qui blablabla et blablabla…


Ce qu’il faut retenir:

Ne se fiez qu’à soit même et NE SURTOUT PAS ECOUTER ce qui se dit autour! Beaucoup d’intox et peu de bienveillance ! Mais c’est le jeu, il y a pas mal d’argent sur le tapis!

  • La 3eme anecdote – (Phase d’observation):

Lors de ma 3e ou 4e séances au TGI, j’ai été spectateur de quelque chose que j’ai trouvé plutôt étrange et incompréhensible pour le novice que j’étais. Je m’explique lors d’une vente, une personne que je n’avais jamais vu enchéri (un particulier après réflexion!) s’est retrouvé face à ce petit groupe de marchand de bien et ils se livraient une belle bataille pour avoir cet appartement et le particulier à remporté cette enchère. Jusque là rien d’anormale, le particulier avait ses raisons et ne cherche pas toujours la plus value c’était peut être pour y habiter! Un cas classique, quoi! Oui mais voilà! Un second lot lié au 1er appartement faisait l’objet d’une vente aux enchères et les mêmes protagonistes (marchands de bien et le même particulier) se livrent de nouveau une bataille acharnée pour obtenir ce 2nd lot. Sauf que là les marchands de biens ont eu une attitude que je n’ai pas compris tout de suite, ils ont compris que le particulier en question voulait absolument ce 2nd lot (peut être pour faire un duplex ou je ne sais quoi…) et là, ils ont commencés en surenchérir au delà de leur prix plafond, comment j’ai compris? En fait, ils étaient 3 ou 4 marchands de biens à rigoler comme des collégiens dans une cour de récréation avec une certaine satisfaction sur des enchères bien hautes et le particulier lui enchérissait aussi sec après eux comme s’il lui fallait absolument ce bien  et que ca vie en dépendait. Ce cirque a duré un p’tit moment et ils se sont arrêtés car ce n’aurait pas été une bonne affaire s’ils avaient eu ce bien. Ma femme avait observé aussi de son coté un peu la même chose sauf qu’à la fin un des marchands de biens a fait un signe pour dire que si le particulier enchérissait de nouveau il arrenterait son enchère pour laisser le bien au particulier (comme pour dire je suis monter trop haut ca m’intéresse pas !! Bizarre, non ? Quel est le but ?

Leur but est que vous fassiez une mauvaise affaire afin de vous évincer des ventes pour plus que vous puissiez ou ne vouliez retenter les ventes aux enchères !

Ce qu’il faut retenir:

Ne se fiez qu’à soit même et bien préparer le prix maximum de votre enchère et ne pas y déroger! Ne succombez pas à l’ivresse que cela peut engendrer car ce sont des milliers d’euros dont on parle ! RESTEZ DANS VOTRE BULLE ET NE SOYEZ PAS INFLUENCE PAR CE QUI SE PASSE AUTOUR DE VOUS. Quitte à revenir bredouille!

La 4eme anecdote – (Phase d’action ou d’attaque):

Après avoir passé quelques temps à observer, on s’est dit qu’il fallait désormais passer à l’action et devinez quoi? C’est ce que l’on a fait! On a donc ciblé les biens immobiliers susceptibles de nous intéresser et nous nous sommes rendu aux différentes visites puis rendez vous au TGI. Mais voilà, nous avons eu pas mal de difficulté à avoir des biens à un bon prix malgré notre préparation en amont de la vente.

La majeure partie du temps nous étions confronté au professionnel de l’immobilier, et ARGHhhhhh! C’était un peu frustrant! Mais, plein de persévérance et le couteau entre les dents nous y sommes allés… Ou? AU COMBAT!

Ma solution a été d’essayer de se faire remarquer mais comment me diriez vous ? Et bien juste en tapant là ou ca fait mal ! LEUR PORTEFEUILLE! On a donc décidé d’enchérir de façon agressive.

  1. Sélection de biens larges (pour optimiser les chances! Appartements et maisons)
  2. Préparation des Prix Maximum d’Adjudication (PMA) sur chaque bien convoité
  3. Présence au TGI pour en découdre

Pour nous, la séance que nous allons vous décrire a été la clé pour la suite.

En effet, cette séance nous avions la possibilité d’acquérir 1 bien immobilier mais nous nous sommes positionnés sur 3 biens (car nous n’avions que 2 chèques de banque, on était pas crésus non plus! et Merci PAPA ! pour le 2nd chèque ;))

  • 1er Lot: Seul en face des marchands de biens, on monte les enchères sur un bien que l’on a pas pu allé voir en visite mais qui semblait d’après le cahier des charges intéressants. On arrive près de la limite que l’on s’était fixé puis on la dépasse et là ! Coup de théâtre, le marchand de bien avec lequel on se battait prend l’enchère, je le regarde et celui ci me fait un signe du style « si tu montes j’arrête là » . Je me dis, il y a une opportunité pour acquérir mon premier bien mais là aussi une autre question me taraude  » Pourquoi agir comme cela s’il voulait le bien ? » Et là j’ai compris que le marchand de bien n’en voulait pas forcement à ce prix et voulait juste me faire augmenter le prix. J’ai donc dit à mon avocat de ne pas aller au delà et je lui ai donc laissé l’appartement. Si on avait pas été là le pro aurait économisé dans les 10 000 à 15 000Euros.
  • 2nd Lot: Une maison, on est 3 ou 4 au départ et on se retrouve face à face sur la fin avec les marchands de biens. Pareil que le lot 1, on dépasse un peu notre PMA et on s’arrête car on en voulait pas forcement à ce prix là. Si on avait pas été là le pro aurait économisé dans les 15 000 à 20 000Euros.
  • 3e Lot: Un appartement et là aussi on était sur la fin avec eux mais notre PMA devait etre un peu trop juste mais il faut pas déroger à sa feuille de route!! Là, encore entre 5000€ et 10000€ de perdu pour eux!!

C’est bien beau tout cela mais on rentre encore bredouille sans rien !! Mais c’est pas grave et savez vous pourquoi? Parce qu’à priori cela les a fait bien chier car ils sont venus nous voir pour nous intimider je pense, un nous a dit:  » C’est dure les enchères avec son air un peu débonnaire! », un second un peu plus agressif  » Vous aurez jamais rien parce qu’on est là! » et un troisième plus vieux et plus sage surement le regard un peu curieux mélangé avec un soupçon d’admiration (un soupçon!) nous a dit avec un petit sourire  » Vous êtes jeunes et vous irez loin ». On a pris cela avec ma femme comme un compliment et cela a donc confirmé pour notre part leur stratégie.

Et vous savez quoi? L’enchère suivante nous avons eu notre 1ere enchère à un bon prix et face à eux mais cela à un prochain numéro.

Ce qu’il faut retenir:

Préparez bien votre enchère avec vos PMA sur chacun des biens potentiels qui vous intéresserez et soyez agressifs avec les marchands de biens qui se retrouvent face à vous sans déroger à vos PMA ! A force, ils se diront peut être si on leur laisse ce bien on sera tranquille pour les prochaines ventes et en générale c’est vrai, sauf si vous vous mettez en marchand de bien ! Et si vous avez fait une bonne affaire vous reviendrez et ils se méfieront un peu plus de vous! A bon entendeur !!