Les 2 types de patrimoine immobilier

  • Le patrimoine immobilier se décompose en deux grandes parties :

  1. L’immobilier ou foncier d’usage (résidence principale ou secondaire, bien mis gracieusement à la disposition d’un membre de la famille ou d’un tiers)
  2. L’immobilier ou foncier de rapport. Ce sont les biens immobiliers qui produisent un revenu (appartement locatif, terre agricole, forêt exploitée).

Immobilier d’usage

– Mode d’utilisation (résidence principale, secondaire, mis à disposition d’un tiers)

De prime abord, on pourrait penser qu’il y a peu de sujets à aborder quand il s’agit d’immobilier d’usage, c’est-à-dire de biens immobiliers qui sont utilisés pour l’usage personnel de leur propriétaire et/ou qui ne procurent pas de revenus. Il s’agit des résidences principales et/ou secondaires, des lots immobiliers laissés gratuitement à l’usage des membres de la famille ou d’amis et de terrains non loués. Mais détrompez vous, il y a des choses à faire même en Immobilier d’usage.

Exemple: Louer en saisonnier une résidence secondaire par exemple sur une période ou il n’y aurait personne. Ou bien réorganiser son patrimoine en vendant sa résidence principale et bénéficier d’une exonération totale sur la plus value… Voilà des pistes à explorer en fonction de son patrimoine! 🙂


 Immobilier foncière ou de rapport

– Propriétés foncières et forestières, Immobilier de rapport, terres agricoles, terrain..

L’immobilier de rapport est un actif fortement exposé à la fiscalité des droits sur cession, à l’impôt sur les revenus et sur le capital et aux droits de transmission. Pour cette classe d’actifs, la recherche d’optimisation est un enjeu important. Cela suscite de nombreux sujets d’ingénierie patrimoniale. Voici les points sur lesquels il est utile de travailler.

A • Le choix de la nature du bien

L’investisseur a le choix entre plusieurs natures d’investissements locatifs :

  • à usage d’habitation, nu ou meublé
  • à usage commercial et industriel, nu ou équipé. Parfois la nature de l’investissement induit le type de fiscalité qui s’applique aux revenus.

Par exemple : la location nue peut être soumise à la fiscalité de l’IR mais si on utilise une structure interposée on peut soumettre les revenus à l’IS. Si la location est meublée ou équipée, le régime fiscal sera obligatoirement de type BIC ou IS.

B • Le choix du mode de détention

L’immobilier peut être détenu directement par une personne physique ou bien à travers des structures sociétés. En outre, comme tout actif, sa propriété peut être démembrée entre usufruit et nue propriété. Choisir de détenir le bien en pleine propriété ou en démembrement, directement ou à travers une structure va avoir également des conséquences sur la fiscalité des revenus, de la transmission et/ou des plus-values à la revente. Par exemple : loger un bien immobilier locatif dans une société anonyme soumettra obligatoirement les revenus au régime de l’IS. S’il s’agit d’une Société Civile Immobilière appelée SCI, l’investisseur aura le choix entre la fiscalité de l’IR ou, sur option, la fiscalité de l’IS.

C • Le choix de la fiscalité

En dehors des régimes de revenus fonciers particuliers (Scellier, Perissol, Robien, Borloo, Pinel), l’investisseur aura parfois le choix de la fiscalité ou celle-ci s’imposera du fait de la nature même de l’activité ou de la structure d’accueil choisie. Pour les investissements locatifs d’un montant élevé ou pour un développement du patrimoine plus rapide, le régime de l’IS peut être particulièrement judicieux surtout si la rentabilité des loyers est importante. En démembrant temporairement le bien immobilier, il est possible d’optimiser fiscalement l’investissement.

Le schéma est le suivant :

  • acquérir, via une SCI transparente fiscalement (à IR), le bien immobilier locatif en le finançant au moyen d’un crédit
  • les associés sont des personnes physiques
  • les associés apportent l’usufruit temporaire (15 ans par exemple) des parts de la SCI à une structure soumise à l’IS
  • pendant toute la durée de l’investissement, l’opération bénéficiera de la fiscalité IS et de l’effet de levier du crédit
  • au terme de la durée de l’usufruit, ce dernier rejoindra la nue-propriété sans frais supplémentaire
  • ainsi les associés personnes physiques deviendront pleins propriétaires
  • ayant détenu l’immobilier pendant 15 ans, les associés pourront céder l’immobilier sans imposition sur la plus-value
  • en conséquence, ils bénéficieront des avantages de la détention à l’IR au moment de l’éventuelle cession.

En conclusion, ce schéma offre bien l’avantage cumulé de l’IS et de l’IR. (A méditer !!);)

D • Le choix des modalités d’endettement

Il faudra répondre aux questions suivantes :

– Quelle est la part optimum de fonds propres et d’endettement pour financer l’investissement ?

– Quelles sont les modalités de remboursement du crédit ?

  • amortissement du capital échelonné sur la durée ;
  • amortissement en une seule fois au terme (prêt in fine) ;
  • crédit bail immobilier.

– Quelle est la durée du crédit ?

De par son effet de levier, le crédit est un élément primordial dans l’optimisation de l’investissement. Selon sa nature et ses modalités de remboursement, le crédit peut avoir une influence très importante sur l’économie du système mis en place. C’est la raison pour laquelle il faut étudier ses effets pendant la durée de l’investissement et à son terme en cas de cession ou de transmission.


Ce qu’il faut retenir:

Il existe 2 types de patrimoine immobilier, celui d’usage dont on jouit avec sa famille et celui de rapport qui est mis en location généralement mais pourquoi pas utiliser les 2 pour développer son patrimoine, hein? Pourquoi? 😉

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