Estimation d’un bien immobilier

Estimer un bien immobilier est primordial lorsque l’on cherche à investir dans des biens immobilier. Pourquoi me diriez-vous? Et bien tout simplement parce qu’un bien immobilier rentable est acheté généralement en deçà du prix du marché. Que ce soit aux enchères ou en négociant le bien convoité vous devrez savoir estimer un bien immobilier. Cela vous permettra de savoir le prix du marché et de rester sur un prix cohérent en cas de négociation.

Les paramètres importants d’un bien immobilier:

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  • L’adresse du bien: Certaines communes sont plus cotées que d’autres. Une donnée à considérer dans la fixation du prix.
  • L’emplacement: Il s’agit de mesurer l’impact du quartier, de la desserte, de la proximité des services, du calme sur le prix du logement.
  • L’état général: Toutes choses égales par ailleurs, le prix d’un bien à rénover est forcément inférieur à celui d’un logement refait à neuf.
  • Les prestations: Entrent dans ce domaine la qualité des parties communes en copropriété, le jardin et la piscine en maison…etc
  • Les plus: Un bon classement sur l’étiquette énergie, un bien raccordé à la fibre pour l’Internet haut débit, entre autres exemples, peuvent influer sur le prix du logement.

Quelle méthode pour calculer le prix de vente d’un logement ?

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Il existe plusieurs méthodes pour calculer ou estimer les biens immobiliers. Je vais ici vous faire part de la façon dont je procède généralement pour arriver à estimer un bien immobilier comme un professionnel. ll y a 2 méthodes connus et simple d’utilisation qui sont la méthode par comparaison ou la méthode par capitalisation, mais je vais aussi vous montrer mes 2 autres façons de faire pour plus de précision dans l’estimation.

  1. La méthode par comparaison

Une fois le prix de revient obtenu, vous le comparez avec le prix de biens similaires en termes de qualité comme d’emplacement. Aidez-vous de nos annonces immobilières. On constatera généralement que les prix affichés sont un peu supérieur ou égal au vrai prix d’achat lié à la négociation ou à la sur-estimation du vendeur.

En utilisant cette méthode par comparaison, agissez avec précaution. Certains vendeurs se basent sur les prix de logements similaires et ajoutent un trop fort pourcentage au titre de la marge de négociation. Le prix peut alors devenir trop élevé, ce qui peut décourager les acheteurs potentiels et biaisé aussi votre estimation de prix.

Nous utilisons cette méthode pour une 1ère estimation lors de nos estimations d’achats aux enchères publiques pour pouvoir ensuite définir notre Prix Maximum d’Adjudication qui se trouve être une donnée primordiale pour éviter toutes déconvenues.

Nous nous sommes fait un programme permettant de rassembler des annonces de biens immobiliers  de professionnels uniquement (type maison par exemple sur la commune visée) puis un tri prix par rapport aux surfaces est fait pour nous donner une idée des prix affichés sur le secteur donné.

Graph_Tendances_estim1

Cela donne un aspect statistique qui vous donnera une premières idée du prix.

Les points bleus étant des biens récupérés sur Leboncoin puis mis en forme avec Excel. On notera l’équation ainsi déterminée Y=1605.6*X+84088 qui permettra d’obtenir une 1ere Estimation du bien immobilier (Y étant le prix estimé et X la surface du bien en m²).

Prenons l’exemple suivant:

Imaginons que je cherche le prix sur ce secteur d’un appartement de 70m². il me suffit de faire Y= 1605.6 x 70 +84088 = 196 480 €.

Le prix serait approximativement de 196 480€ pour cet appartement

Soit 2607€ du prix au m².

Nota: Il est important dans un second temps de regarder plus en détail les annonces des biens pour comparer les prestations et les prix associés à ces prestations. Car si on regarde de plus prés le graphique on peut s’apercevoir que les appartements de 70 m² se vendent entre 175 000€ et 225 000€, il y a un écart de +/-25 000€ donc pas négligeable. Cela dépendra des paramètres importants du bien immobilier vu au début de l’article.

2. La méthode par capitalisation

Vous pouvez vous baser sur la méthode par capitalisation pour déterminer le prix de votre bien, notamment s’il est censé intéresser un investisseur en locatif. Comment ça marche ? En vous basant sur le loyer et le taux de rentabilité vous déduisez une valeur. Sachant que le rendement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix et en multipliant le résultat par 100, vous fixez le prix en divisant le loyer annuel par la rentabilité et vous divisez le résultat par 100.

Calcul de rentabilité : étude de cas. Un studio de 140.000 € dans Agen loué 550 € par mois rapporte 4,7 % (6.600 € de loyers annuels divisés par 140.000 € le tout multiplié par 100).

Exemple de calcul de prix par la méthode par capitalisation : notre studio à Agen est loué 550 € par mois et rapporte 4,7 %. Le prix atteint 140.425 € (6.600 € de loyers annuels divisés par 4,7 % de rentabilité le tout multiplié par 100).

L’idée est de garder une rentabilité acceptable, ce qui implique de ne pas surcoter le logement : l’acquéreur ne pourra pas compenser un prix d’achat trop élevé en augmentant le loyer, sachant que si tel est le cas il ne trouvera pas de locataire, donc il ne louera pas.

Ma proposition simplifié de la méthode capitalisation est la suivante:

  1. Trouver le loyer qui se pratique pour un logement identique, il faudra etre le plus précis possible (Loyer).
  2. Puis faites le calcul suivant: Loyer x 12 x 20 = Prix estimé
  3. Exemple: un bien qui se louerai 550€ , on fait 550€ x 12 x 20 = 132 000€

Elle ne prend pas en compte les hausses du prix de l’immobilier dans le temps et à un peu tendance à sous-estimer le prix réel (pas grave ça nous fait un garde fou!)

3. La méthode du prix au m², pour une fourchette de prix

Elle confirme les 2 méthodes précédentes et oui, on a besoin de se rassurer et d’être sur de ce qu’on fait ;).

Je récupère sur le site de MeilleursAgents.com  les prix au m² dans la commune. Vous récupérer le prix au m² mini, moyen et maxi. Il vous reste plus qu’a multiplier la surface du bien par les 3 prix au m² et vous aurez une plage mini/moy/max de votre bien.

MA_Prixm2

Exemple pour Bordeaux sur prix appart et maison

Appartement de 70m² sur bordeaux, on se situera entre 198 170€ et 396 340€ avec un prix moyen de 264 250€.

  • Prix mini= 2831 x 70 =198 170€
  • Prix moy= 3775 x 70 =264 250€
  • Prix maxi= 5662 x 70 =396 340€

L’affinage se fera en fonction des critères du bien que l’on verra ci -aprés.

4. La méthode du prix au m² à l’aide de PATRIM.

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Elle se trouve être moins approximative que la précédente mais basé sur des ventes dans la zone recherchée. C’est pour ma part une donnée qui est importante et plutôt fiable. Bercy a mis à la disposition des particuliers un logiciel informatique leur permettant d’évaluer la valeur immobilière de leurs biens. Baptisé « Patrim », l’outil, qui est notamment destiné à faciliter la déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), fait grincer les dents des professionnels du secteur….

Déclaration de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou de succession, acte de donation ou procédure d’expropriation… Autant de cas dans lesquels les particuliers doivent fournir une évaluation de la valeur de leurs biens. Une démarche pas toujours facile à effectuer que la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) a décidé de simplifier en mettant en place un outil d’aide à la recherche de valeurs immobilières.

Libre accès à une base de données nationale

De quoi s’agit-il concrètement ? Tout simplement d’un logiciel informatique, accessible gratuitement en ligne sur le impots.gouv.fr, qui met à disposition des particuliers – uniquement habitant Paris et dans le Limousin dans un premier temps – les informations relatives aux transactions immobilières dont dispose l’administration fiscale autrement dit, il donne accès à une base d’information nationale comprenant quelque 20 millions de transactions réalisées sur les neuf dernières années. « Conçu en s’appuyant sur le cadre juridique de l’article L.107B du livre des procédures fiscales et d’un décret du 2 août 2013 publié au journal officiel, précise Bercy, il permet aux usagers de rechercher des valeurs immobilières pour sécuriser l’évaluation de leurs biens dans le cadre d’une obligation déclarative ». Après avoir rentré ses identifiants fiscaux puis renseigné sur les caractéristiques de sa propriété, le contribuable se voit indiquer les prix de ventes de biens comparables intervenues sur les neuf dernières années.

Ci-après une video qui explique bien comment on trouve cela sur son compte des impôts et comment on s’en sert 🙂

Ce qui faut retenir:

Faire les 4 estimations comme expliquer ci-dessus et ensuite vous devriez converger vers une estimation proche de la réalité du marché. Ne pas hésiter à pondérer par rapport aux critères permettant d’affiner votre estimation (regardez juste en dessous pour cela!:)) Aller bonne estimation à vous ! Merci qui ? Non, pas eux :=D mais ImmoVsWild. IVW


Les critères pour affiner le prix d’un logement

Aucun logement ne se ressemble. Du coup, chaque appartement, chaque maison affiche une valeur qui lui est propre. Pour l’approcher au plus juste, vous tiendrez compte de nombreux critères, de l’emplacement à l’exposition en passant par l’état général, les travaux à effectuer ou ceux déjà réalisés, etc.

  • L’emplacement du logement

C’est l’un des principaux critères pour estimer le prix du logement. Il tient compte de l’image de la commune : plus elle est résidentielle, plus le mètre carré grimpe. Le quartier est logé à la même enseigne. Dans une même ville, les différences selon les secteurs peuvent aller du simple au double.

L’agrément du quartier, le calme, les espaces verts, la proximité des écoles, des commerces et des services sont autant d’autres éléments à considérer. Idem pour la desserte : un appartement à deux pas du métro ou au pied d’un arrêt de bus vaut forcément plus cher que s’il est mal desservi par les transports en commun.

  • Les caractéristiques de l’appartement

Autres critères qui entrent en compte dans le calcul du prix d’un logement : ses différentes caractéristiques. A surface et emplacement comparables, un appartement avec travaux vaut moins cher que s’il est refait à neuf. Plus l’on monte dans les étages, plus la valeur grimpe, surtout si le bien est prolongé par un balcon ou s’il s’ouvre sur une terrasse.

L’absence de commerces à fortes nuisances en rez-de-chaussée constitue un plus. Dans une même rue, la différence entre la partie la plus ensoleillée et la partie la plus sombre peut, en termes de prix au mètre carré, se chiffrer en centaines d’euros.

D’autres facteurs comme la performance énergétique et de plus en plus la connexion Internet sont à prendre en compte. Dans ce dernier cas, le raccordement à la fibre haut débit constitue un vrai plus.

En outre, chaque immeuble voit les prix de ses appartements pondérés par l’étage, l’orientation, la situation dans le bâtiment (côté rue ou côté jardin, logement traversant, etc.). Pour vous donner une idée, vous pouvez consulter cette grille d’évaluation qui est fournie à titre purement indicatif.

Certains documents obligatoires fournissent une mine de renseignements : attestation de surface, diagnostics techniques, carnet d’entretien de l’immeuble, etc.

Variation du mètre carré d’un logement en fonction de ses caractéristiques par rapport au mètre carré moyen d’un immeuble

Rez-de-chaussée côté rue – 15 à – 25 %
1er étage – 7 %
1er étage avec café ou commerce ouverts tard – 20 %
Du 3e au 6e étage avec ascenseur + 2,5 % par niveau
Vue sur cour sombre – 10 %
Vis-à-vis à moins de 10 mètres – 10 %
Terrasse ou jardin + 5 à + 15 %
Double orientation est/ouest + 3 à + 5 %
Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) + 5 à + 20 %
Bruit et circulation importants – 15 à – 20 %
Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.). + 15 à + 20 %
Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) – 5 à – 10 %
Logement à rénover (selon l’ampleur de la rénovation) – 10 à – 30 %
  •  Comment fixer le prix d’une maison?

Si à l’instar d’un appartement, l’emplacement fait partie des critères clés pour évaluer le prix d’une maison, d’autres éléments sont prépondérants comme le rappellent plusieurs acteurs du marché immobilier. Le terrain, la surface de la maison et son état général ont une incidence sur la valeur de marché du bien.

Une parcelle à la bonne taille

Une superficie cohérente avec celle du logement. Plus qu’un terrain, c’est avant tout sa surface qui peut impacter la valorisation de la maison. Une demeure de standing de 200 m², située en région parisienne, agrémentée d’un terrain de 500 à 700 m², pourra se vendre au prix du marché. « En revanche, une surface plus petite serait pénalisante pour la vente ».

Inversement, un terrain trop grand par rapport à la surface de la maison ne générera pas une hausse du prix de vente. Cependant, certaines parcelles peuvent être à l’origine d’une plus-value si elles sont suffisamment grandes pour faire l’objet d’une division. Les terrains issus de cette division pourront être vendus ultérieurement pour la construction d’une maison.

Les cinq points clés pour fixer le prix de vente d’une maison

  • Le vis-à-vis.
  • La surface habitable.
  • L’état de la construction.
  • Le gros œuvre
  • La taille du terrain.

Pas de vis-à-vis

La gestion des vues. L’absence de vis-à-vis est un élément majeur pour une maison individuelle. C’est d’autant plus vrai pour les habitations situées en lotissement qui sont parfois très proches les unes des autres. Ce qui n’est pas le cas d’un beau terrain arboré de 1.000 m² qui cachera son propriétaire de son voisin. »

Dans les secteurs urbains denses, certains terrains sont grevés par une servitude de droit de passage. Leur propriétaire a l’obligation d’autoriser leur voisin à accéder à sa parcelle pour rejoindre la voirie. Cette servitude est très courante dans les parcelles situées en deuxième rideau. Cette bande de terrain, non constructible, pénalise de fait son utilisation. Ce qui peut occasionner une décote de 5 à 10 % sur le prix de vente de la maison.

La surface de la maison

Surface habitable et surface au sol. La surface du logement doit être également examinée lors de la fixation du prix de vente. C’est d’ailleurs la superficie habitable qui doit être prise en compte et non la surface utile. Contrairement aux logements collectifs qui doivent faire l’objet d’un métrage Carrez garantissant la surface habitable, les maisons ne font l’objet d’aucune obligation en la matière. Or il peut y avoir un écart important entre surface habitable et surface au sol. Pour vendre, mieux vaut faire appel à un géomètre expert qui mesurera la maison. C’est d’autant plus conseillé que les acquéreurs sont vigilants. Lors de leur visite, ils divisent le prix de la maison par la surface habitable pour comparer les biens.

L’état de la construction

Evaluation de la consommation du logement. Depuis l’instauration du diagnostic de performance énergétique (DPE), les ventes de logements ont été surtout impactées dans les secteurs où la demande n’est pas soutenue. Les biens énergivores étant pénalisés au bénéfice des habitations plus économes.

Une tendance qui se retrouve en maison individuelle conformes à l’actuelle réglementation thermique – la RT 2012 – se vendent 5 % plus cher que les autres biens. Car les acquéreurs recherchent des logements “verts” consommant moins d’énergie. Ils souhaitent réaliser des économies.

La qualité du gros œuvre

L’état d’entretien de la construction. Dans les marchés immobiliers très tendus où les biens sont rares, cet état n’est pas un critère essentiel dans la fixation du prix. « Dans ces secteurs très cotés où les prix de l’immobilier sont élevés, les acquéreurs s’attachent moins à l’état intérieur de la maison, mais plutôt à son architecture et à la qualité générale de son gros oeuvre. Car ils disposent généralement d’un budget important pour effectuer d’importants travaux pour améliorer leur confort si c’est nécessaire. En revanche, dans les marchés immobiliers affichant des prix bas, les maisons en bon état ont généralement la préférence des acheteurs qui ne disposent pas d’une enveloppe financière suffisante pour financer des travaux.

Selon la nature des travaux à entreprendre, la facture peut être d’ailleurs plus ou moins élevée. Comptez environ 700 € le m² pour refaire les revêtements de sols et muraux. Une rénovation plus conséquente comprenant l’amélioration de l’isolation, la plomberie, le changement de fenêtres s’élèvera en revanche en moyenne à 1.500 € le m². Une estimation qui varie selon les pratiques des artisans de votre région.

2 réflexions sur “Estimation d’un bien immobilier

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