Tout ce qu’il faut savoir sur le rendement locatif!

Le rendement locatif reste un paramètre important pour décider s’il faut ou pas investir! Nous expliquerons classiquement comment se calcule ce rendement et aussi les leviers dont on dispose pour optimiser le rendement d’un investissement potentiel.

Définition rendement locatif

Rendement locatif brut

Pour un bien immobilier, le rendement locatif brut est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport aux prix d’achatrendement_image et de revient du bien concerné. Le rendement locatif s’exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. On peut également parler de rentabilité locative.

Rendement locatif net

Le rendement locatif net correspond au rendement d’un bie

n immobilier après la déduction des charges et des impôts afférents. Il se calcule en retranchant du rendement brut les

 

dépenses qui sont à la charge du bailleur ainsi que l’impôt sur les revenus fonciers.

Calcul du rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut d’un bien ?

Graph_Renta_loc_1

Exemple :

  • Studio 20m² à 55 000€
  • Location mensuelle possible à 590€

Graph_Renta_loc_2Un rendement de 12,9% plutôt pas mal comme ça à priori ! Mais pas réel et parlant pour un investisseur immobilier averti. Le rendement locatif brut est le plus rapide et le moins parlant pour un investisseur immobilier. Il peut être utilisé par les agents immobiliers car il est plutôt optimiste mais reste éloigné de la réalité.

Calcul du rendement locatif net – (Hors Impôt)

Comment calculer le rendement locatif net d’un bien ?

Graph_Renta_loc_3

Le calcul du rendement locatif net (Hors Impôt) correspond à 100 x (loyer mensuel x 12) – les charges – taxe foncière / (prix d’achat du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux).

Les Charges

Obligatoires :

‎    •  Taxes foncières (environ 1 mois de loyer si vous n’avez pas la valeur lors du calcul).

  • Assurance des murs (propriétaire non occupant, la fameuse PNO).
  • Frais de syndic (en cas de copropriété).
  • Parties communes (électricité, ménage, etc…).
  • Entretien du bien (travaux, reparation…Etc)
  • Renouvellement de locataires (en cas de prise en charge par une agence immobiliere)

Facultatives :

  • Honoraires location (mise en place du locataire par une agence).
  • Frais de gestion locative.
  • Assurance loyers impayés (souvent proposée par les agences et aussi conseillé par IVW).
  • Assurance vacance locative (sert à rien celle-ci, IVW déconseille ;))
  • Autres taxes locales (spécifiques à certaines communes).
  • Etc…

Prix de revient du bien immobilier

  • Prix d’achat du bien
  • Frais de notaire
  • Frais d’agence
  • Frais de rénovation du bien (travaux, réparation, rénovation, etc…)

Reprenons l’exemple précèdent en complétant toutes les infos.

 Exemple :

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  • Studio 20m² à 55 000€
  • Frais de notaire + frais d’agence de 4600€
  • Travaux de rénovation 8900€
  • Taxe foncière à 430€
  • Charges de copropriété à 240€/an + 30 € de Assurance PNO et pas de gestion locative.
  • Location mensuelle possible à 590€

Un rendement de 9.3% est cela reste encore plutôt bien même si j’aime bien être à minima à 10% ! Ce rendement est net (Hors impôt sur les revenus), étant donné que la situation personnelle de chacun est différente, il est difficile d’être précis sachant que des optimisations fiscales peuvent être faites et que la TMI de chaque foyer fiscal est variable. Néanmoins, ne vous inquiétez pas je vous donnerai un truc de IVW pour affiner « a la grosse » ce dégrèvement d’impôt. 😉

Calcul du rendement locatif net (All Inclusive)

Truc de IVW pour affiner « a la grosse » ce dégrèvement d’impôt. 😉 

Graph_Renta_loc_5

On appliquera un abattement d’environ 25% qui se trouvera être un ratio réaliste en utilisant la formule ce dessus.

Dans notre exemple précèdent cela donnerait :

 Graph_Renta_loc_6

  • Un rendement de près de7% cela reste encore plutôt avec une supposition d’impôt payé ! 

Cela pourra être un rendement plus réel et une bonne base d’aide à la décision.  

En résumé, pour vous aider à vous décider voilà s’il faut investir ou pas !

  Graph_Renta_loc

* : Rendement net en mode All inclusive.

 

Les leviers d’optimisation du rendement locatif

Je vais essayer de vous expliquer quelques astuces pour réaliser le meilleur investissement possible avec les leviers permettant d’augmenter le rendement locatif d’un bien immobilier.

Explication par le calcul :

Graph_Renta_loc_7

Pour augmenter le rendement, il y a 2 façons de faire :

– Soit maximiser le numérateur = Revenus annuels (Loyer x 12) – Charges – Taxe foncière

– Soit minimiser le dénominateur = Prix d’achat + Frais de notaire + Frais d’agence + Travaux

Pour maximiser le numérateur, il faut dans un 1er temps optimiser le prix du loyer en louant plus chère tout en restant sur des prix réalistes et au niveau du prix du marché de la location. Dans un second temps, en minimisant les charges.

Pour maximiser les loyers, cela peut être fait de différentes façons :

  • En rendant le bien « sexy » ou plus attrayant et vendeur avec une cuisine sympa et une salle de bain rénové et propre vous aurez plus de chance de louer votre bien et à un meilleur prix.(en contrepartie, il y aura peut-être un billet à mettre coté rénovation/Travaux que l’on regagnera sur le déficit foncier et donc en taxe)
  • En louant le bien meublé cela permet d’augmenter de 10% à 30% d’un bien en location classique nue. (en contrepartie, il y aura peut-être un autre billet pour meublé mais là aussi on regagnera sur le déficit foncier et donc en taxe)
  • Ensuite, on pourra faire de la location en courte durée et augmenter fortement le prix des loyers mais augmentera aussi les charges liés à la gestion de ce mode de location.
  • Eviter les vacances locatives qui peuvent pénaliser le rendement locatif

Pour minimiser les charges, cela peut être fait de différentes façons :

‎    •  Taxes foncières (ça on subit donc pas vraiment le choix !)

  • Assurance des murs (propriétaire non occupant PNO, pas obligatoire mais conseillé).
  • Frais de copropriété (bien se renseigner sur le montant de ces charges avant l’achat).
  • Charges dans le cas d’une gestion d’une location saisonnière comme l’électricité, ménage, conciergerie, etc….
  • Entretien du bien (travaux, réparation…Etc)
  • Renouvellement de locataires (en cas de prise en charge par une agence immobilière)
  • Honoraires location (mise en place du locataire par une agence).
  • Frais de gestion locative.
  • Assurance loyers impayés
  • Assurance vacance locative

Minimiser ces charges permettra d’augmenter le numérateur et donc le rendement locatif.

Passons maintenant à l’étape de minimiser le dénominateur:

Ce qui reviendrait à :

  • Baisser le prix de vente du bien (Ventes aux enchères, achat d’immeuble ou achat avec bonne négociation, etc…) – IL FAUT ABSOLUMENT ACHETER EN DESSOUS DU PRIX DU MARCHE.
  • Réduire vos frais de notaires au maximum
  • Frais d’agence, difficile de négocier directement ces frais alors essayer de passer en directe ça vous fera une économie de plusieurs milliers d’euros.
  • Optimiser vos travaux pour réduire la facture tout en faisant quelque chose de bien

 

Ce qu’il faut retenir: A notre niveau, nous avons encore la main sur pas mal de chose permettant d’améliorer nos rendement locatif. Une fois que vous aurez bien compris cet aspect vous devrez optimiser votre fiscalité et là vous aurez le duo gagnant pour vous enrichir grâce à l’immobilier.

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