Comment faire un bon bénéfice entre l’achat et la revente?

Introduction

Nous allons vous donner dans cet article les principes de bases que tout le monde applique pour la gestion d’un achat/revente, puis nous allons vous montrer l’optimisation de cette gestion de l’achat/Revente selon nos préconisations ! Designed and powered by ImmoVsWild ! 😉



Le principe pour dégager un bénéfice est plutôt simple et trivial :

  1. Vous devez acheter en dessous du prix du marché
  2. Puis vous devez revendre le plus cher possible

Jusque-là pas de scoop, et pas besoin de BFM TV pour l’annoncer ! :=D

On distingue alors trois étapes sur lesquelles vous pourrez intervenir:

1ere Etape  – A l’achat, vous allez essayer d’acheter un même bien le moins cher possible.

2nd Etape  – Entre l’achat et la revente, ce sera le moment de valoriser votre bien.

3eme Etape – Enfin, au moment de la revente, vous optimiserez pour revendre avec la plus-value la plus importante possible.

Nous allons donc développer ces 3 étapes avec les optimisations designed by IVW !!!


1ere Etape

L’achat est le moment le plus déterminant d’un projet puisque c’est généralement l’étape ou l’on fait la plus grosse partie du bénéfice de l’achat/Revente.

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Les phases qui suivent ne sont que l’application de tout ce qui a été pensé au moment de l’achat. La connaissance de votre marché local est importante. Votre qualité principale doit être de posséder une parfaite maîtrise de votre marché local et l’estimation d’un bien immobilier doit être effectué tel un professionnel car vous devrez estimer le bien pour l’acheter sous le prix du marché et le revendre au prix du marché avec une plus value donc pas de droit a l’erreur là sinon c’est plusieurs milliers d’euros qui s’envoleront.   (Cf.  » L’estimation d’un bien immobilier by IVW? »).

Ensuite, il y a 2 façons de faire pour nous :

La 1ere façon plutôt classique

Cette méthode consiste à rechercher le « bon vendeur » pour une négociation réussi !

Cette astuce est certainement celle qui permet d’acheter le moins cher sur le marché classique. Plutôt que de chercher spécifiquement un bien particulier, concentrez-vous sur la situation de votre vendeur. Pour un même appartement, un vendeur qui a acheté il y a 3 ou 4 ans un bien immobilier et doit rembourser son crédit aura moins de marge de négociation qu’un retraité qui a déjà fini de payer son crédit depuis quelques années. Les objectifs de chacun ne sont donc pas les mêmes. (article « La négociation« )

Pour bien trouver, il faut bien chercher. Mettez en place une stratégie de recherche pour trouver la perle rare. Vous devez écumer les sites d’annonces immobilières, vous créer des alertes pour être le premier à visiter. Acheter plus grand, plus gros, plus nombreux !

Ce qui est valable pour les achats plus traditionnels est valable pour l’immobilier. En achetant « en gros », on obtient un prix plus intéressant. Dans les faits, cela consiste à acheter une surface plus importante pour la valoriser dans le détail a postériori.

La 2nd façon plutôt basée sur les enchères publiques immobilières

Cette méthode est identique à la première ci-dessus sauf que c’est vous qui faites le prix. Vous devez connaitre votre secteur et pouvoir bien estimer le bien mis aux enchères publiques. De là vous pourrez faire vos petits calculs pour vous sortir votre marge. Il y un autre article qui vous permettra de déterminer votre PMA ou PME (Prix Maximum d’Adjudication ou Prix Maximum d’Enchère) afin de préparer votre enchère, quoi on n’est pas sur Ebay là !! :=D.

Vous trouverez d’ailleurs cet article by IVW (« Bien préparer sa vente aux enchères publiques »).

L’avantage dans ce cas de figure c’est que c’est vous-même qui définissez votre prix maximum donc si vous avez le bien immobilier, il sera à votre prix sinon n’oubliez pas que c’est un travail de fond, ce n’est pas grave il y aura d’autres biens et donc d’autres occasions.

Les avantages d’acheter aux enchères publiques sont :

  • D’avoir le bien à votre prix que vous vous serez fixé
  • Ne pas payer de frais d’agence
  • Ne pas payer de frais de notaire
  • D’avoir le bien forcement en dessous du prix du marché

Les inconvénients d’acheter aux enchères publiques sont :

  • D’avoir besoin d’un peu de trésorerie pour payer les frais d’enchères
  • Gérer l’enchère et l’après adjudication (avec les démarches administratives)
  • Etre face à des professionnels la plupart du temps (Grrrr!!!)


2nd Etape

 Valoriser le bien immobilier

La valorisation consiste tout simplement à donner plus de valeur à son bien dans sa globalité. Le rapport entre le prix du mètre carré à l’achat et à la revente.

Une façon d’aborder cette valorisation est d’étudier le prix d’achat et de revente au mètre carré. Par exemple, vous achetez un appartement pour 2000€/m², vous faites 500€ de travaux par mètre carré, ce qui vous permet de le revendre 3000€/m². Facile à comprendre… Mais où trouve-t-on cette marge?!

  • L’amélioration de la surface existante

 Valoriser le bien immobilier

Si l’on reprend notre exemple, l’amélioration de la surface existante permet de vendre plus cher pour une raison simple, c’est le « prix de la Solution de facilité » comme l’explique très bien Kaufman Josh dans son livre du Personal MBA (lien affilié – lien non affilié): « Plus un projet, une action ou une tâche pose problème aux yeux des gens, plus ils sont disposés à payer pour trouver une solution facile ou pour que quelqu’un accomplisse le travail à leur place. » En effet, combien de travailleurs aux horaires  » à rallonge  » n’ont pas le temps de se jeter dans les travaux? Combien de  » bricolos du dimanche  » n’ont pas la capacité de gérer une rénovation importante? Tous ces gens vous permettront de vous lancer dans des opérations rentables et qui répondent à un vrai besoin.

  • La création de surface

Selon le même principe de marge entre le prix du mètre carré à l’achat et à la revente, si vous achetez une maison 2500€/m² et que vous lui créez une extension neuve à 1500€/m², au moment de la revente, vous gagnez 1000€/m² sur la partie neuve. Je simplifie mais le principe est là.

Voici une liste des opérations de valorisation les plus courantes:

  • Les divisions

La division de terrain Elle consiste à acheter une parcelle pour la revendre en morceaux. Parfois, vous pouvez acheter une vieille maison que vous allez démolir pour créer plusieurs nouveaux terrains à bâtir. C’est ainsi que le paysage urbain se renouvelle et se densifie. Le détachement de parcelle Il s’agit du même principe de création de terrain à bâtir mais il existe au moment de l’achat un bâtiment que vous allez conserver sur l’une des parcelles.

  • La division d’appartement

Vous achetez un grand appartement pour en modifier son agencement en créant plusieurs surfaces indépendantes plus petites. La division d’immeuble La division est une des opérations de marchand de biens les plus connues. Vous achetez un immeuble entier à un prix du mètre carré forcément inférieur à celui d’une petite surface dans le secteur. Puis vous le divisez en appartements indépendants.

  • La rénovation

Nous l’avons évoqué plus haut, la rénovation pose problème à beaucoup de monde. Cela dévalue le prix d’un appartement en mauvais état et valorise celui qui a été entièrement rénové. C’est donc un levier de valorisation important pour vous. Tout le travail consiste à réussir une rénovation de qualité à moindre coût.


3e Etape

Vendre avec une plus-value importante.

Gestion A_R

Ça y est, l’heure de la vente est arrivée! Dans le meilleur des mondes, vous avez tout bien anticipé lors de votre achat. Votre valorisation est évidente et très rentable. La revente ne devrait plus être une formalité! Dans la réalité, ce n’est pas toujours aussi parfait. Voilà pourquoi il faut toujours réaliser un tableau prévisionnel de coût pessimiste. Les mauvaises surprises au moment de la vente sont souvent liées à une méconnaissance juridique ou administrative. Faites attention au statut fiscal que vous avez choisi pour réaliser votre opération, cela peut sévèrement alourdir la note. N’oubliez pas également que vous avez les taxes à payer si vous avez obtenu une autorisation administrative, comme la taxe d’aménagement du permis de construire. Ne pas devenir le « bon vendeur » Lors de votre achat, vous avez cherché un « bon vendeur ». À votre tour de vendre ! Débrouillez-vous pour ne pas être dans une mauvaise situation qui vous obligerait à accepter une négociation en votre défaveur.

Les raisons sont multiples:

  • Prix mal estimé

qui a fait traîner la vente, besoin de trésorerie pour un autre projet. Je vous passe toute la liste, mais c’est le meilleur moyen de faire disparaître votre bénéfice.

  • Non prise en compte des taxes sur la plus-value

qui peut faire très mal à votre marge (comptez environ 30% de votre bénéfice 🙁 )

  • La mise en avant du produit

Le fameux « home staging », qui consiste à améliorer à moindre coût votre bien, a fait ses preuves depuis de nombreuses années. Appliquez-en les principes fondamentaux fera la différence sur votre rentabilité. Il vaut mieux finir un chantier avant de vendre afin d’optimiser le prix de vente. Un appartement propre et rangé se vend mieux et plus cher. Une décoration plus générale fonctionne mieux que vos couleurs préférées surtout s’il s’agit du vert fluo…

Le combo ultime designed by IVW:

  1. Acheter aux enchères publiques votre résidence principale en deçà du prix du marché (Minimum 30% en deçà de ce que cela vaut!).
  2. Effectuer votre rénovation et amélioration du bien acquis sur adjudication.
  3. Habiter ce bien immobilier au minimum pendant 6 mois, vous faites tranquillement vos travaux de rénovation, d’embellissement et de décoration.
  4. Pas de loyer à payer mais juste crédit de cette acquisition.
  5. En cas de revente, vous optimiserez votre taxe sur la plus value car cette habitation aura été votre Résidence Principale et pas d’imposition sur la plus value en RP. 😉

Vous optimiserez tous les postes de dépenses et vous verrez qu’à la fin il y aura un gros billet qu’il faudra juste se baisser pour ramasser. Oula, oula, attention au lumbago!! (Cf. notre cas pratique, dans notre 3e Investissement by IVW!  Popopooo!)

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