Plus-values immobilières

Le calcul de la plus-value immobilière imposable s’effectue en plusieurs étapes : détermination du montant de cession, du montant d’acquisition, application des abattements légaux, imposition au taux en vigueur, et événtuelle application de la surtaxe pour les plus-values importantes.

Cas d’exonération de plus-value immobilière

Il convient dans un premier temps de vérifier si la plus-value est exonérée.

La plus-value lors de la cession est exonérée si :

  • L’immeuble constitue la résidence principale, et en cas d’usage mixte pour cette partie seulement,
    • Le logement principal, c’est-à-dire celui où réside habituellement la famillePlusValue_immo (plus de 8 mois par an) et les annexes et dépendances (garage, cave, grenier…) sont totalement exonérés d’impôt sur les plus values. Notez que le fisc accorde l’exonération lorsque le cessionnaire a quitté le logement avant de vendre, à condition que la cession ait lieu dans un délai raisonnable (en général un an) et que le logement n’ait pas été mis en location entre temps.

À savoir : les garages non attenants à la résidence principale doivent être situés à moins d’un kilomètre de la résidence principale pour bénéficier de l’exonération.

  • L’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans.
    • Les abattements par année de détention permettent d’atteindre une exonération totale après :
      • 22 ans pour le prélèvement libératoire (19 %)
      • 30 ans pour les prélèvements sociaux (15,5 %).
    • Ces abattements s’appliquent sur toutes les transactions immobilières, la résidence principale étant exonérée quel que soit la durée de détention.
    • Il s’agit d’un remembrement (l’usufruit rejoint la nue-propriété),
  • Résidence secondaire
    • Si vous cédez votre résidence secondaire, vous pouvez échapper à l’impôt sur la plus-value à condition de :
      • Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 ans qui précèdent la vente.
      • Utiliser le produit de la cession pour acheter une résidence principale dans un délai de 2 ans, l’exonération ne portant que sur la part réemployée.
  • Notez que vous ne pouvez prétendre qu’une seule fois à l’exonération. Ainsi, si vous disposez de plusieurs résidences secondaires, il peut être intéressant de demander à ne pas bénéficier de l’exonération si la vente porte sur un faible montant et de réserver le bénéfice de l’exonération à une prochaine vente plus importante.
  • Cession inférieure à 15 000 euros
    • Les ventes portant sur un montant inférieur à 15 000 € ne sont pas imposables, ce seuil s’appréciant :
      • Par cession. Il est ainsi possible de vendre plusieurs biens dans l’année et d’échapper totalement à l’impôt sur la plus-value immobilière si aucune de ces cessions ne dépasse le seuil de 15 000 €. 
      • Par quote-part en cas d’indivision. A titre d’exemple, un bien vendu 28 000 € et détenu à hauteur de 50 % par chaque coindivisaire soit 14 000 € sera totalement exonéré. Il en va de même pour les cessions réalisées par les couples mariés sous le régime de la communauté.

À noter que la cession d’un bien démembré s’apprécie par rapport à sa valeur en pleine propriété. Ainsi, un bien dont les droits respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier sont inférieurs à 15 000 € sera imposé uniquement si le prix de vente de la pleine propriété est supérieur au seuil de cession.

  • Cession réalisée par une personne retraitée ou invalide

Bénéficient d’une exonération totale :

  • Les personnes titulaires d’une pension de vieillesse qui entrent dans un centre d’hébergement pour personnes âgées.
  • Les personnes titulaires d’une pension d’invalidité (2e et 3e catégories) qui intègrent un établissement médico-social pour personnes handicapées.

À condition de remplir une double condition :

  1. Ne pas dépasser un plafond de revenus de 10 686 € + 2853 € par demi-part supplémentaire (1)
  2. Ne pas être assujetti à l’ISF (2).

(1) : revenu fiscal de N-2(2) : au titre de l’année N-1

  • Cession réalisée par un non-résident, membre de l’U.E
    • Ici, le seuil d’exonération s’apprécie par rapport au montant de la plus-value immobilière nette et non pas par rapport au montant de la vente. Le plafond est fixé à 150 000 € et porte sur des biens non occupés depuis le 1er janvier de l’année qui précède la vente. À noter que le non-résident doit avoir eu sa résidence principale en France pendant 2 ans.Important : cette faculté est également offerte pour les cessions de biens occupés (loués ou à titre onéreux ou à titre gracieux) intervenant dans les 5 ans qui suivent l’installation de la résidence principale hors de France. 
  • Le bien cédé permet de réaliser des logements sociaux
    • L’exonération est accordée lorsque l’acquéreur est un organisme HLM ou un bailleur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente. Cette mesure provisoire à été renouvelé à 2 reprises, la Loi de finances rectificative pour 2016 l’ayant à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2018.
  • Bien résultant d’une expropriation
    • On sort là du cadre classique des cessions d’immeubles, le propriétaire du bien ayant perçu une indemnité qui provient d’une négociation amiable ou qui est fixée arbitrairement par voie judiciaire. Pour bénéficier de l’exonération, l’indemnité doit être réinvestie dans un nouveau bien immobilier dans les 12 mois qui suivent l’expropriation.Bon à savoir : il n’y aucune condition sur la nature du bien nouvellement acquis.
  • L’assurance joue en cas de sinistre d’un immeuble…

plus-value-et-impot-min

Si l’immeuble n’entre pas dans une de ces catégories, un ensemble de calculs est appliqué pour déterminer la plus-value imposable (calcul d’ordre fiscal, ne reflétant pas exactement les gains réalisés sur la vente). Le but est d’avoir la valeur d’acquisition la plus importante avec les options offertes par la loi, et le prix de cession le plus faible. Les calculs sont les suivants :

  1. Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière : détermination du montant de cession du bien

Il s’agit du prix stipulé dans l’acte, que vous pouvez minorer des frais liés à la vente à votre charge (commissions…).

  1. Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière : détermination du prix d’acquisition du bien

Il s’agit du prix stipulé dans l’acte, majoré :

  • De 7,5% du prix d’acquisition au titre des frais de notaire, ou des frais réels s’ils sont supérieurs.
  • Des frais de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou rénovation (hors main d’oeuvre), ou, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que cela est supérieur, d’un forfait de 15% du prix d’acquisition. Ce forfait peut s’appliquer, même si concrètement vous n’avez pas effectué de travaux.

En réalisant la différence, vous obtenez la plus-value imposable.

  1. Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière : abattements sur la plus-value imposable

Le régime applicable prévoit un double régime d’abattement :

  • sur l’impôt sur le revenu
  • et sur les prélèvements sociaux,

que l’on peut synthétiser dans le tableau suivant :

Durée de détention Taux d’abattement / an sur   l’impôt sur le revenu Taux d’abattement/ an sur les prélèvements sociaux
au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième 6% 1.65%
pour la vingt-deuxième année de détention 4% 1.60%
au-delà de la vingt-deuxième année 9%

Ce nouveau régime semble donc plus avantageux pour les futurs vendeurs puisqu’il porte l’exonération totale d’impôt sur le revenu à vingt-deux ans, au lieu de trente.

Seul bémol : l’exonération des prélèvements sociaux resterait acquise qu’au bout de trente ans de détention, ce qui instaure un mécanisme d’abattement à double vitesse.

Abattements exceptionnels 2015 – Abattement exceptionnel de 25 %

Un abattement exceptionnel de 25% est prévu pour les plus-values réalisées suite à la cession d’un bien immobilier situé dans une commune appartenant  à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

La cession doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014, ou le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu’une promesse de vente a été signé au plus tard le 31 décembre 2014.

Pour bénéficier de cet abattement exceptionnel, l’acquéreur doit s’engager, dans l’acte de vente,

  • à démolir les constructions existantes
  • à reconstruire des locaux destinés à l’habitation, dont la surface de plancher doit être au moins égale à 90 % de celle autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou du plan d’occupation des sols (POS)
  • et ce dans un délai de 4 ans à compter de la signature de l’acte de vente.

En cas de non-respect de l’engagement dans le délai imparti, l’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix d’acquisition du bien.

Attention, cet abattement ne concerne pas les plus-values réalisées sur les cessions de terrains à bâtir ou les cessions de titres de sociétés.

Abattement exceptionnel de 30% pour les terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, le régime de la plus-value des terrains à bâtir a été réformé pour être aligné sur celui des biens bâtis. Un nouvel abattement exceptionnel et temporaire de 30 % est créé lors de l’imposition de la plus-value résultant de la vente de terrain à bâtir, à la double condition :

  • qu’une promesse de vente soit signée et acquiert date certaine avant le 31 décembre 2015,
  • que la cession intervienne au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine
  1. Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière : application de l’impôt sur la plus-value

 Le taux est de 19% du montant calculé. En outre, les prélèvements sociaux de 15,5% sont dus. L’impôt global est donc pour le moment de 34,5% du montant de la plus-value calculée.

Le schéma ci-dessous reprend les diverses étapes.

Image_calculPluValueSi les calculs dégagent une moins-value, celle-ci n’est pas imputable sur des plus-values de même nature (sauf vente en bloc d’un immeuble acquis de façon successive) ou sur l’IR.

Exemple :

En 2015, Monsieur Immo cède un immeuble, acquis en 2001 pour 150.000€. La prix de cession est fixé à 300.000€. La plus-value imposable est donc de 300.000 – (150.000 + (7,5% x 150.000) + (15% x 150.000)) = 116.250€. L’immeuble ayant été détenu durant 14 ans, l’abattement pour durée de détention sera de 9 x 6% = 54%. La plus-value nette sera donc de 116.250 – (116.250 x 54%) = 53.475€. C’est ce montant qui sera taxé au taux de 19%, soit 10.160€. Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention sera de 9 x 1,65%, soit 14,85%. La plus-value nette étant donc de 116.250 – (116.250 x 14,85%) = 98.987€. C’est ce montant qui sera taxé au taux de 15,5%, soit 15.343€.

La surtaxe 2013 sur les plus-values immobilières des résidences secondaires et locatives

Les plus-values immobilières excédant 50 000€ subissent depuis 2013 une surtaxe allant de 2% à 6%. Cette taxe additionnelle s’ajoute à l’impôt classique de 19% + 15,5% de prélèvements sociaux. Il existe toutefois un système de lissage destiné à réduire la facture fiscale.

Le tableau suivant résume la fiscalité applicable à cette surtaxe immobilière :

Plus-value imposable (PV) Montant de la taxe
De 50 001€ à 60 000€  2% PV – 5% * (60 000 – PV)
De 60 001€ à 100 000€  2% PV
De 100 001€ à 110 000€  3% PV – 10% * (110 000 – PV)
De 110 001€ à 150 000€  3% PV
De 150 001€ à 160 000€  4% PV – 15% * (160 000 – PV)
De 160 001€ à 200 000€  4% PV
De 200 001€ à 210 000€  5% PV – 20% * (210 000 – PV)
De 210 001€ à 250 000€  5% PV
De 250 001€ à 260 000€  6% PV – 25% * (260 000 – PV)
Supérieure à 260 001€  6% PV

Les ventes exonérées avec l’abattement pour durée de détention seront également épargnées.

Cas particulier : plus-value immobilière sur résidence principale en cas de séparation d’un couple

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 94 du 24 juillet 2007 adapte le régime des plus-values immobilières lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale d’un couple se séparant. En effet, lorsqu’un couple se sépare (mariage, PACS, concubinage) et qu’il habitait une résidence commune à titre principal (ou qui était en construction), si l’un des membres de ce couple change de domicile, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence commune devrait être imposée.

La loi prévoit cependant certaines dérogations :

  • La résidence principale de concubins, partenaires pacsés ou d’un couple marié est exonérée d’impôt sur la plus-value, même si l’un des membres du couple ne vit plus dans celle-ci, dès lors que le second continue de vivre dans la résidence et que la vente s’effectue dans des délais normaux (un an maximum).
    Cette mesure vaut pour les couples mariés, pacsés et en situation de concubinage notoire (union de fait, caractérisé par une vie commune continue et stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe).
  • Si la résidence principale était en construction au moment de la séparation et de la vente, l’exonération s’applique dès lors que  les intéressés peuvent prouver leur situation matrimoniale (concubinage notoire, PACS, mariage), que l’immeuble cédé était destiné à leur habitation principale, et qu’ils ne sont pas propriétaires de la résidence qu’ils occupent lors de la vente de leur future résidence principale.

 

 

 

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