LMNP: Location Meublé Non Professionnelle

L'INVESTISSEMENT EN LMNP (LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL)

QU’EST-CE QUE LE LMNP ?

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue : réductions d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.

Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé

Plusieurs options fiscales sont disponibles pour un investissement en LMNP. Un investissement LMNP peut aussi bien concerner un bien situé dans une « résidence services » qu’un logement classique ne proposant aucun service aux locataires.

LA FISCALITÉ LMNP

Il existe plusieurs fiscalités pour un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : le statut LMNP Classique, le régime des Micro-BIC, et la loi Censi-Bouvard.

Il est important d’en comprendre les spécificités avant de finaliser son investissement LMNP.

MICRO-BIC

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600 € vous relevez du régime des Micro-BIC, sauf si vous optez pour le régime réel (le principe est le régime Micro-BIC, le régime réel n’étant appliqué que sur demande de votre part).

 
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos loyers, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % du montant de vos loyers. Vous ne pouvez déduire aucune autre charge.
Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, c’est à dire lorsque vous n’avez plus d’amortissements à déduire.
 
Il faut noter qu’il est impossible d’être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.
 

LMNP CLASSIQUE (AMORTISSEMENT)

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 € par an (ou si vous optez pour cette option par choix) vous êtes imposé selon le régime réel.

 
Vous pouvez alors déduire toutes les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires comptables, prime d’assurance de l’immeuble) de vos revenus locatifs.
 

Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement sur :

  • 5 à 10 ans pour les meubles et équipements.
  • 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte.

Ces amortissements en location meublée (qui sont la grande différence par rapport à de la location classique) ont pour conséquence une quasi ou totale défiscalisation des loyers encaissés.

 
Dans le cas d’un achat en résidence services vous pouvez également récupérer la TVA payée lors de l’achat du bien.
 

LMNP CLASSIQUE : AMORTISSEMENT ET CHARGES DÉDUCTIBLES

Le régime du statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous offre la possibilité d’accéder à des réductions d’impôts avantageuses.
Pour y parvenir, vous disposez de deux possibilités :

  1. Le régime forfaitaire : Vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos revenus locatifs.
  2. Le régime réel : Son entrée s’effectue automatiquement à partir de 70 000 € de recettes locatives annuelles. En dessous, vous devrez en effectuer la demande.
    Le régime réel permet de déduire certaines charges de votre investissement, de vos revenus locatifs :
  • Intérêts d’emprunt
  • Travaux
  • Charges de copropriétés
  • Taxe foncière
  • Prime d’assurance de l’immeuble

En location meublée, vous pouvez aussi mettre en place un mécanisme d’amortissement ouvrant droit à une réduction, voire une annulation totale de votre impôt sur vos revenus locatifs.

QU’EST-CE QUE L’AMORTISSEMENT ?

Le processus d’amortissement est un enjeu majeur dans votre location meublée. Il est nécessaire de bien comprendre son fonctionnement afin de l’appliquer correctement.

Un amortissement financier peut être défini par l’annulation progressive d’une dette. En comptabilité, il correspond à la perte de valeur d’un objet destiné à perdurer dans le temps au sein d’une entreprise.

Cette diminution d’appréciation prendra la forme d’une charge qui, ajoutée au bilan comptable de l’entreprise, réduira son imposition.

Dans le cadre d’une location meublée, le mécanisme repose sur la même méthode. Ici, l’objet qui perd de la valeur est le bien loué. Ce dernier s’use au fil du temps, ce qui a pour conséquence de diminuer sa cote sur le marché.

En LMNP, l’amortissement du bien se calcule par composants. Un composant est un élément constituant le bien. Il peut s’agir :

  • Du terrain
  • De l’immobilier et des frais d’acte (déductibles sur 25 à 40 ans)
  • De l’aménagement intérieur du bien : meubles et équipements (déductibles sur 5 à 10 ans), travaux.

L’acquisition de meubles ou la réalisation de travaux peuvent être amortis si la valeur unitaire des opérations réalisées est supérieure à 598 €. Dans ce cas, les factures devront être datées et attester que les manœuvres ont été réalisés après la date de début de votre activité stipulée sur votre déclaration P0i.

Les constructions qui constituent la structure du bien sont : escaliers, planchers, revêtement des murs, plafonds…

Chaque élément correspond à un pourcentage de la valeur totale du bien et a une durée d’amortissement établie. C’est à vous de définir un pourcentage cohérent, en accord avec la durée de vie du composant.

En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en fiscalité lors de cette étape. Des valeurs trop éloignées de la réalité pourraient vous porter préjudice lors de votre déclaration auprès de l’administration fiscale.

Par exemple, un revêtement des murs à hauteur de 20% de la valeur du bien ne pourra être amorti. Dans le cas contraire, une déduction de la valeur de vos plafonds calculée sur 5 ans sera largement sous-évaluée.

Lorsque vous aurez calculé les déductions liées à vos composants, vous devrez les additionner pour obtenir le montant votre amortissement annuel. Ce dernier considéré comme une perte de valeur du bien, pourra être imputé à votre revenu imposable et réduira ainsi votre fiscalité.

Les autres avantages de l’amortissement :

  • Possibilité de stocker ses composants : il faut savoir qu’un amortissement ne peut donner lieu à une situation de déficit, votre résultat ne pouvant être négatif. Toutes les valeurs non déduites sont stockées et pourront être réutilisées les années suivantes, sans limite de temps.
  • Peu contraignant à la revente : si vous ne louez pas votre meublé par le biais d’une société de gestion, l’amortissement n’a aucune incidence en cas de plus-value réalisée sur le bien.

AMORTISSEMENT DANS LES RÉSIDENCES DE SERVICES

Vous pouvez également bénéficier du mécanisme d’amortissement dans le cadre de votre investissement dans des résidences de services.

Ces dernières peuvent être :

  • Des résidences étudiantes
  • Des résidences touristiques
  • Des Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)

En plus des réductions d’impôts énoncées précédemment, l’investissement en résidence de service ouvre droit à la réduction de la TVA payée lors de l’acquisition du bien.

 

LMNP CENSI-BOUVARD

Toujours dans le cadre du régime réel d’imposition il est possible d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard appliqué à la loi LMNP.
Celui-ci s’applique pour les investisseurs se portant acquéreurs d’un ou plusieurs logements dans une résidence services.

 
Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT (plafonné à 300 000 €), répartie sur 9 ans. Le solde de la réduction d’impôts peut être reporté pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année.
 
Pour un engagement de conservation du bien d’une durée de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’acquisition.
 
Un bail commercial lie l’investisseur au gestionnaire de la résidence, un loyer est donc perçu pendant toute la durée du bail, au minimum égale à 9 ans. Le gestionnaire aura la responsabilité de la location et de la gestion du bien, offrant une certaine sérénité à l’investisseur.
 

Si les choix du type de bien et de son emplacement sont très importants lors d’un investissement immobilier LMNP, le choix d’une fiscalité adaptée à sa situation l’est tout autant. Ceci afin d’assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement.

Prendre le temps d’effectuer une étude personnalisée détaillée en prenant en compte votre capacité d’épargne et votre situation fiscale, avant de concrétiser son achat, est une étape essentielle pour la réussite de son investissement. 

À QUI S’ADRESSE LE LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.

Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d’impôts, il est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.

DIFFÉRENCE ENTRE LMNP ET LMP

Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :

  • Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.
  • Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
  • N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.
 
 

LMNP NEUF OU ANCIEN

Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).

L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.
De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.

Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.
D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.

Conseil IVW: Acquérir un bien aux enchères immobilières avec un prix en decà du marché que l’on viendra exploiter en LMNP. Cela permettra d’augmenter le rendement de votre investissement grâce à ce régime fiscal. Un combo à utiliser dans la gestion de votre patrimoine. N’oubliez pas ce levier important!

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