LMP – Loueur Meublé Professionnel

Vous effectuez un investissement immobilier dans le but d’acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ? Vous devez alors vous déclarer en tant que tel auprès des administrations compétentes.

Voici la marche à suivre pour obtenir le statut de LMP si vous souhaitez vous épargner les frais d’un intermédiaire professionnel.

Zoom sur le statut LMP

Statut LMP et LMNP

Le statut LMP est réservé aux investisseurs qui comptent percevoir plus de 23 000 € de revenus fonciers de la location de leurs meublés, et pour qui cette somme représente plus de 50 % des revenus de leur foyer fiscal.

Si vous comptez percevoir moins de 23 000 € de revenus fonciers de cet investissement, et que cela représente moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous serez loueur en meublé non professionnel.

Les avantages du loueur en meublé professionnel

Même s’il a été souvent réformé, le statut de loueur en meublé professionnel reste très intéressant sur le plan fiscal. Vous bénéficiez ainsi de trois avantages principaux.

Imputation des déficits

En tant que LMP, vous pouvez déduire l’éventuel déficit sur votre revenu global de l’année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement. Vous profitez toutefois du système des amortissements (faculté de déduire une partie du prix du bien des recettes locatives), à conditions qu’ils ne soient employés que pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro. L’excédent de déficit est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement votre facture fiscale.

Plus-values professionnelles

Vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, qui est plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, vous êtes totalement exonéré de taxation en cas de vente d’un logement si ce dernier est loué depuis au moins cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 €. Entre 90.000 et 126.000 €, l’exonération est partielle

Impôt sur la fortune immobilière

Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l’IFI (qui remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018).

Conditions de location en LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel vous permet d’échapper au plafonnement des niches fiscales.

La location en meublé présente des avantages importants pour le loueur :

  • Le bail est au minimum d’un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois si le meublé est loué à un étudiant).
  • Le bail peut être résilié par le loueur avant son terme, moyennant un préavis de 3 mois et une justification.
  • Les conditions du bail sont libres : montant du loyer, dépôt de garantie, rémunération de l’agence, etc.

1.Achetez plusieurs logements à meubler

Pour atteindre le niveau de revenu d’un loueur en meublé professionnel, les loyers perçus doivent êtres supérieurs à 1 900 € par mois, ce qui implique généralement la mise en location de plusieurs logements.

  • Pour bien choisir les logements dans lesquels vous allez investir, procédez avec le même sérieux que s’il s’agissait de vous loger vous-même, le futur locataire doit vouloir y habiter :
    • quartier en développement, proximité de commerces ou écoles, transports ;
    • qualité du bâti, de l’habitat, etc.
  • Pour déterminer quel bien immobilier acheter, faites-vous conseiller par un cabinet spécialisé au besoin ou utilisez notre check-list de visite d’appartement.

Check-list de visite d’appartement

Important : vous disposez de 15 jours à partir de la date de livraison de l’immeuble pour vous déclarer à la chambre de commerce ainsi qu’au centre des impôts.

2.Déclarez-vous à la chambre de commerce

  • Contactez ici la chambre du commerce et de l’industrie (CCI) dont dépend le bien immobilier avec lequel vous souhaitez obtenir le statut de LMP.
  • Prenez rendez-vous avec un conseiller du centre de formalité des entreprises (CFE) afin de vous enregistrer en tant que loueur meublé professionnel. Vous devrez vous y rendre muni de :
    • votre carte d’identité ;
    • une preuve de résidence : acte de propriété ou quittance de loyer ;
    • la copie de l’acte de vente du bien immobilier en question ;
    • la copie du contrat d’exploitation que vous avez signé avec l’exploitant ;
    • éventuellement, d’autres documents qui vous seront demandés.
  • Vous ressortirez de ce rendez-vous avec le statut fiscal de LMP (loueur meublé professionnel).

Bon à savoir : profitez de ce rendez-vous pour vous renseigner sur votre régime fiscal (forfait ou réel simplifié), que vous pourrez choisir en fonction de vos revenus. Si vous vous attendez à des revenus de moins de 70 000 € par an (170 000 € s’agissant de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés), vous serez alors au régime des micro BIC.

À noter : depuis le 9 février 2018, il n’y a plus lieu de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP). Cette obligation a été jugée contraire à la Constitution par le Conseil constitutionnel (QPC, décision n° 2017-689 du 8 février 2018). Le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur en meublé professionnel ». L’immatriculation est cependant acceptée lorsque l’énoncé de l’activité de loueur en meublé est suivi d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services tels que le service de petits déjeuners ou de repas, le nettoyage régulier des lieux loués, le renouvellement du linge, etc. qui ont un caractère commercial (avis n° 2018-005 du CCRCS, 18 juillet 2018).

3.Demandez un numéro de TVA

  • Une fois le statut acquis, vous allez vous adresser au centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné. Vous trouverez toutes leurs coordonnées ici.
  • Il n’est pas nécessaire de vous déplacer, vous pouvez :
    • soit télécharger et remplir le formulaire « P0i » ici et le remplir ;
    • soit écrire une lettre, manuscrite ou non, dans laquelle vous demandez votre immatriculation à la TVA, et précisez le régime d’imposition que vous choisissez : forfait ou réel.
  • Envoyez le tout par courrier recommandé avec accusé de réception

Conseil IVW: Vous l’aurez compris le LMP est à utiliser uniquement si votre patrimoine immobilier est déjà bien fourni car il permet de continuer à investir et limiter l’IFI (ancien ISF). Vous pourrez aussi réduire votre imposition sur revenu grâce à l’opportunité qu’offre ce statut. Faites vous aider d’un gestionnaire de patrimoine indépendant si vous pensez que cela peut optimiser votre fiscalité car chaque cas de figure est un cas particulier.

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