3e investissement – RP2

Et oui, ça y est j’ai enfin eu un bien aux enchères publiques ! Je vais vous décrire cela pour vous donner toutes les données pour que vous puissiez vous faire une idée.

Aprés plusieurs séances de ventes publiques au TGI infructueuses, il s’avère que notre 1ere acquisition a eu lieu. « TOC TOC » Adjugé !!!

  • Phase d’achat sur licitation

Place à la préparation de cette vente aux enchères

Toujours à l’aide de mon outil d’aide à la décision d’enchère maximum à poser je réalise l’étude suivante:

L’outil me dit qu’il faudrait aller un peu au dessus de 118 000€ pour que les marchands de bien n’aillent pas au dessus et que l’on puisse remporter l’enchère. On s’autorise même a monter a 120 000€ d’enchère maximum hors frais (l’objectif étant un achat revente, on pourrait a priori espérer 50 319€ de plus valu, l’avenir nous le dira).

  • Bilan avant enchère:

Objectif revente –> L’outil estime entre 118 000€ avec un marché aux alentours de 200 000€ à 220 000€. Tout compris avec tous les frais d’acquisitions, huissier et avocat il devrait nous revenir à 160 000€. On part sur une revente a 210 000€ soit environ 50 000€ de bénéfice.

Donc le calcul est rapide, 210 000– 160 000= 50 000€ de plus value Hors impôt sur la plu-valu immobilière car pas d’impôt sur la RP.

Globalement, cela semble intéressant comme investissement à voir à combien il va partir…


Nous nous rendons donc au TGI pour la vente et vous savez quoi ?

BINGO! Nous remportons l’enchère sur cette maison et vous savez à combien cette maison nous a été adjugé…

117 000€ pour une mise a prix à 70 000€!

Le simulateur du prix maximum des marchands de biens m’avait donné une enchère maximum de 118 000€, on est plutôt pas mal!! On est très content!

Ça c’est fait, il nous reste plus qu’à faire notre crédit immobilier et contacter l’ancien propriétaire pour trouver ensemble une issue bénéfice au deux parties…

Bilan:

La maison nous reviens 159 000€ tout compris (15000€ de travaux inclus prévisionnels). Dont 110 000€ de crédit immobilier soit 550€ par mois de crédit sur 25ans. Ca nous fera un loyer de 550€ par mois pour une maison de plus de 100m² avec une rénovation à faire et un petit billet potentiel à la clef… L’avenir nous le dira.

Cette investissement est une maison classique construite en 2005 de 106m² avec un jardin d’environ 1000m², une petite piscine semi enterrée le tout clôturé avec un portail électrique.

maison-classique

L’objectif d’achat de cette maison était de nous permettre de vendre notre résidence principale (qui était notre 1er Investissement) et se reloger à moindre frais tout en récupérant l’argent de la vente de notre maison (que l’on possédait depuis 11ans). En espérant faire une plus value non imposée lors de la revente de celle ci.

Vente RP: 268 000€

Crédit restant : 50 000€

Aprés remboursement du crédit immobilier de notre 1er RP, il nous reste 210 000€ sur nos comptes pour ré-investir dans l’immobilier et augmenter notre reste à vivre.

Je m’explique:

La 1er RP, on avait 1350€ (sur 15ans, sur lequel resté 5ans à rembourser) de crédit mensuel et sur cette nouvelle acquisition un crédit mensuelle de 500€ (sur 25ans). En résumé, cette opération nous a permis de récupérer une partie du prix de notre 1er RP sur nos CCP 210 000€ pour de récupérer tous les mois 1350€ – 500€ soit augmentation de 850€ de notre reste à vivre (pour nous, pour améliorer notre TEI ou pour épargner plus!!)

Donc sur le papier, c’est plutôt intéressant pour nous et cela pourra accélérer nos investissements dans un futur proche.

Les avantages d’une telle acquisition sont:

  1. Achat en dessous du prix du marché donc plutôt intéressant comme investissement pour de l’achat/revente bien optimisé.
  2. Faire cela pour y habiter cela vous permettra de ne pas payer d’impôt sur la plus-value immobilière (puisque c’est votre Résidence Principale).
  3. Permet d’accélérer l’augmentation de votre patrimoine (et augmenter les chances de sortir de la RAT RACE!!).

Les inconvénients d’une telle acquisition sont:

  1. Besoin de changer de résidence avec tout ce qui va avec (changement d’école des enfants et changement de nos habitudes…etc)
  2. La partie travaux de rénovations à ne pas négliger car les biens saisies sont généralement plus entretenu du fait des problèmes financiers que peuvent rencontrer les propriétaires, il est quasi systématique de devoir effectuer quelques travaux pour remettre le bien en état (Cela peut aller du simple nettoyage, de la simple peinture ou à des travaux beaucoup plus lourd et coûteux…).
  3. La gestion des anciens propriétaires, car les propriétaires en place étant la majeure partie du temps en situation précaire, il est « selon moi » important de trouver avec eux le meilleur compromis pour les aider à se reloger et dans de bonnes conditions (cette aide peut être pour réaliser des démarches administratives, financières, de votre temps….etc). Car même si vous engagez un huissier pour faire les choses dans les règles, il ne faut pas oublier qu’il y a des gens en difficulté en face de vous! En tout cas, nous essayons de procéder ainsi depuis que nous réalisons des acquisitions de biens aux enchères publiques.

En résumé, l’objectif était de commencer nos investissements en habitant notre premier investissement aux enchères (pas de loyer à payer mais un crédit raisonnable (environ 550€ par mois) puis continuer nos investissements immobiliers. Ce logement sera rénové pour que l’on puisse y habiter de façon paisible et nous permettre de réaliser une marge sympathique à la revente (on vise entre 50 000€ et 75 000€, on croise les doigts mais les rénovations sont encore en cours…)

18/03/2016


Nous avons donc continuer nos investissements dans le locatif en parallèle de la rénovation de notre nouvelle acquisition de RP2. Après 2 mois de rénovation avec mes petits bras musclés nous avons pu refaire la salle de bain, la cuisine et les peintures de toute la maison pour qu’elle soit propre et habitable par toute la famille.

La salle de bain

La cuisine

Sejour/Salle à manger

Il restera encore pas mal de chose à faire mais l’urgent a été effectué. il restera les boiseries extérieur à entretenir, une terrasse en lame en composite à réaliser pour que ce soit plus sexy à la revente et il est prévu de refaire une belle avancée pour garer les voitures mais cela dans un prochain épisode…

10/05/2016


On y est! Le « padre » est venu installer la terrasse en composite, les boiseries extérieures ont été poncées et repeintes avec l’aide du « Padre » et on a fait réaliser l’avancée pour les autos en béton grave par un entrepreneur Et, voilà le résultat….

17/07/2017


Le bilan:

Après quelques déboires avec les agences immobilières, nous avons finalement pu vendre par nous même notre maison. Nous avons donc profité de l’espace et du village sympathique dans lequel nous avons vécu presque 3 ans. Et nous dressons donc le bilan financier de notre acquisition:

DescriptifCoût
Achat RP2117 000€
Frais d’acquisition21 000€
Frais de rénovation14 000€
Frais rénovation extérieur4 500€
Total156 500€

Revente de cette maison à 215 000€, vous ferez le calcul ça fera une marge pour nous de 58 500€. Sans parler de l’amortissement du crédit immobilier durant ces 3 ans et du gain de loyer substantiel.

GAIN de 58 500€ pour continuer nos investissement!

Le 20/12/2018


FIN

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