5e Investissement – Locatif saisonnier

J’ai passé beaucoup de temps à me former grâce a internet et aux vidéos que peuvent fournir certaines personnes. Et, vous savez quoi?

Je suis tombé sur des vidéos de personnes s’étant spécialisé dans la location saisonnier ou dite de courte durée. J’ai donc pris le maximum d’informations que j’ai pu trouvé sur internet afin d’être le plus prêt possible pour essayer cela. Car en effet, un des éléments pour augmenter le rendement d’un appartement est bien d’en augmenter les revenus est la location courte durée. Elle permet des rendements bien plus intéressant qu’en location classique meublé ou non. Il y a aussi des contraintes qui sont plus grandes sur ce mode de location. Mais bon on a rien sans rien!

location saisonniere

Je vous mets un lien d’une personne qui s’appelle Sébastien qui m’a convaincu de ce mode de location qui est de Louer en courte durée

J’ai donc voulu essayer de mettre cela en place pour me rendre compte par moi meme du potentiel de la location saisonnière.


  • Ma démarche a été la suivante:
  1. Chercher un studio avec un emplacement propice à ce mode de location.
  2. Faire une mini étude marché (pour voir la viabilité du projet)

J’ai donc regarde dans mon secteur que je connais bien et sur une zone avec un potentiel d’attirer des clients. Je suis donc allé sur le site AirBnB et le site Booking, puis j’ai regardé les offres sur le secteur que je visais. Et là, je me rends compte qu’il y a peu d’offre avec des prix un peu élevés. Est ce que c’est du au fait qu’il n’y a pas de demande ou que personne n’a tenté sa chance?

J’ai donc passé une fausse annonce (d’après les conseils avisés de Sébastien du site Louer en courte durée) afin de tester le marché avec des photos de studio standing. J’ai eu 2 ou 3 touches avec une personnes prête à me le louer 1 mois plein. Sur cette base, avec ma femme, on s’est dit qu’il fallait tenter le coup et au pire si cela ne prend pas on le louera classiquement en meublé.

19/10/2017


Et là, après avoir chercher sur les sites de petites annonces, je trouve un studio de 22m² dans le secteur recherché. Les photos de l’agence ne sont pas très vendeuses et l’annonce ne semblait pas déchainer les passions car elle était en ligne depuis quelques temps. J’en parle à ma moitié et celle ci me dit: « Allons le voir allez goggogoooo! ».

On se rend sur le lieu du « crime » 😉 avec l’agent immobilier et le quartier se trouve être tranquille mais l’appartement a été « repeint en blanc » vite fait pour faire propre mais œil de lynx ne se laisse pas dupé et on voit bien qu’il faut tout reprendre pour le rendre un peu sexy! On sent avec ma femme que ce studio pourrait avoir un bon potentiel et le fait qu’il y ait des travaux semblent bon pour la négociation.

Situation du studio:

  • Superficie: 22m²
  • 1 place de parking privée
  • A rénover
  • Prix FAI: 69 000€

L’étude du Prix maximum d’Achat (PMA) pour que ce soit rentable.

A l’aide de mon outil d’aide à la décision, que j’ai conçu moi même comme un grand:

Image2

L’outil me dit qu’il faudrait que j’ai l’appartement à 60 000€ pour pouvoir me faire un cash flow d’environ 240€ par mois (si location en meublé classique 590€/mois de loyer)avec crédit payé de 255€. Je devrais pouvoir esperer plus en location courte durée mais prenons le pire cas, on sait jamais.

11/11/2017


La phase de négociation:

On a fait nos petits calculs et l’appartement doit nous coûter 250€ par mois de crédit maximum. On doit donc avoir ce studio pour que ce soit rentable à  60 000€ FAI, prêt de 9000€ en dessous du prix affiché. Je dis donc a ma femme qu’il faudrait que l’on fasse une offre à 57 500€ pour espérer avec la négociation remonter au pire à 60 000€.

Et là, elle me dit: « Mais tu es fou, ils vont t’envoyer balader… » j’ai répondu « Si on l’a à notre prix on prend le risque sinon on en trouvera un autre ». Et on a donc fait la proposition à 57 500€ à l’agence. Et devinez la réponse de l’agent immobilier…

Non le propriétaire trouve que c’est trop peu ! Et me fait une contre offre à 62 000€. J’ai donc à mon tour fait une derniere offre à mon maxi 60 000€ et là….

BINGO! 9000€ de remise de quoi remettre ce studio au gout du jour 😉

28/11/2017


Les travaux de rénovation

La phase de travaux pour pouvoir avoir un studio un peu plus « sexy » et plus vendeur sur de la courte durée.

Listing des travaux:

  • D’un point de vue sécurité, nous avons fait refaire l’électricité complète.
  • Installation d’un VMC hygro-réglable pour avoir un appartement sain.
  • Chauffe eau neuf et de marque pour ne pas être embêté.
  • Isolation plus importante des murs intérieurs
  • Chauffage à inertie sèche pour un confort thermique
  • Peinture, carrelage, cuisine et salle de bain remis au gout du jour

Quelques photos durant les travaux

Le cout de ces travaux:

Le cout des travaux est important surtout si vous avez 2 bras gauches ;). Mais, l’option que l’on retiendra pour la fiscalité font que tout cela est loin d’être perdu.

La synthèse des couts pour le studio de 22m² est la suivante:

Dep_Trav_91850

Voilà, un bon billet pour remettre tout ca d’équerre. Un peu plus que les 9000€ de la négociation du prix du studio mais le résultat est plutôt pas mal! En tout cas j’espère qu’il attirera les clients.

Voici quelques photos du studio terminé:

10/04/2018


Une petite visite?

Nous avons acheté ce bien et mis 4 mois et demi pour gérer les travaux et toute la gestion des différents corps de métier. Nous avons meublé et décorer avec ma femme a notre gout en espérant que cela plaisent à un maximum de clients potentiels.

Coté retour sur investissement, on vous fera un retour chiffré dès que l’on aura quelques mois d’exploitation pour voir si c’est rentable ou si on le repasse en location meublée classique. Allez, on se tiens au jus…

15/05/2018


Répondre

Choisissez une méthode de connexion pour poster votre commentaire:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google

Vous commentez à l'aide de votre compte Google. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s