6e Investissement – LCD

Nous revoilà dans l’arène pour remettre ça! On vise 2 appartements qui sont en vente publique, on prépare donc les ventes et on fait faire nos chèques de banques pour pouvoir enchérir sur ces 2 biens immobiliers.

Eh oui! On a eu les deux biens visés  ! Popopooooo! :=D . Notre préparation été plutôt bonne puisque les marchands de biens n’ont pas enchéri ou très peu sur ces biens :=D.

Parlons du 1er appartement! Nous nous sommes intéressés à des studios cette fois ci ou petit appartement ici, on trouvera un studio de 19m² dans un lotissement propre et proche de toutes les commodités (Gare train, bus, commerces, poste…etc) sans place de parking.

10/10/2017

  • Phase d’achat sur licitation.

Place à la préparation de cette vente aux enchères

Toujours à l’aide de mon outil d’aide à la décision d’enchère maximum à poser je réalise l’étude suivante:

Bret_sim

L’outil me dit qu’il faudrait que j’ai l’appartement à 37 000€ pour pouvoir me faire un cash flow d’environ 230€ (hors charge) par mois mini en location classique avec crédit payé de 150€. C’est pas la folie mais le risque est vraiment faible! Je m’autorise même a monter a 44 000€ d’enchère maximum (200€ de cash flow au pire, c’est pas ouf mais 200€ par mois en plus ca me va!).

Bilan avant enchère:

  • Objectif Location –> avec un apport de notre part des frais de vente de 14 508€ et un crédit de  44 000€ pour l’acquisition, nous pourrons esperer un cash flow nette de charge 200€ par mois. C’est pas la folie mais pas ou peu de risque donc nous ça nous va!
  • Objectif revente –> L’outil estime entre 68 000€ et 90 000€ mais le marché est au alentour de 72 000€. Tout compris avec tous les frais d’acquisitions, huissier et avocat il devrait nous revenir à 68 000€. Pas ou trés peu de plus value sur celui ci mais ce n’est pas le but premier, le but étant de faire du locatif.

Donc le calcul est rapide, 72 000– 68 000= 4000€ de plus value Hors impôt sur la plu-value immobilière soit environ 3000€ Net d’impôt! C’est nul!

Globalement, cela semble peu intéressant comme investissement à voir à combien il va partir…


Nous nous rendons donc au TGI pour la vente et vous savez quoi ?

BINGO! Nous remportons l’enchère sur cet appartement et vous savez à combien cet appartement nous a été adjugé…

36 000€ pour une mise a prix à 15 000€!

Le simulateur du prix maximum des marchands de biens m’avait donné une enchère maximum de 37 000€, on est plutôt pas mal!! On est content!

Ça c’est fait, il nous reste plus qu’à faire notre crédit immobilier et contacter l’ancien propriétaire pour trouver ensemble une issue bénéfice au deux parties…

Bilan:

Le studio nous revient 59 000€ tout compris (5000€ de travaux inclus).Dont 33 000€ de crédit immobilier soit 150€ par mois de crédit sur 25ans. Et un cash flow minimum de 230€ en location classique mais on va essayer de booster un peu le rendement de celui ci en le faisant en meublé ou en location courte durée à voir.


  • Phase de récupération du bien:

Plutôt satisfait de notre acquisition, nous essayons dans un second temps de contacter l’ancien propriétaire pour savoir ce qu’il compte faire et pour essayer de trouver avec lui une issue bénéfique à chacun. Nous mettons en place nos courriers aux propriétaires afin de trouver une solution. Et là, une agréable surprise, l’ancien propriétaire nous dit avoir quitté les lieux. On prend donc rendez vous un samedi avec lui pour la remise des clefs. On lui donnera un petit billet pour le déplacement car cela nous a évité les frais d’huissier et surtout un gain de temps non négligeable. 🙂

Phase de récupération des lieux idéals rapide et efficace. Seul problème, l’état dans lequel on a récupéré le studio sale, très sale et limite insalubre.

De toute façon, on avait prévu des travaux donc on se retrousse les manches  et on y va… Heu! Non, on va le faire faire. On optimisera fiscalement et on gagnera du temps. 😉


Les travaux de rénovation

La phase de travaux pour pouvoir avoir un studio un peu plus sain, propre et qui donne envie.

On a fait les plans pour voir comment agencer tout cela au mieux et voir le rendu.

Listing des travaux:

  • D’un point de vue sécurité, nous avons fait refaire l’électricité complète.
  • Chauffage à inertie sèche pour un confort thermique
  • Peinture, carrelage, cuisine et salle de bain remis au gout du jour

Quelques photos durant les travaux

Le coût de ces travaux:

Le coût des travaux est important surtout si vous avez 2 bras gauches ;). Mais, l’option que l’on retiendra pour la fiscalité et le gain de temps font que tout cela est loin d’être perdu.

La synthèse des coûts pour le studio de 19m² est la suivante:

Cout trav 220

Voilà, un bon billet pour remettre tout cela en ordre et sexy. On constatera une optimisation du cout de rénovation par rapport au studio précédent de l’ordre de presque 30%. Expérience acquise dans la gestion du chantier, meilleurs choix d’artisan , selection des matériaux…etc

Voici quelques photos du studio terminé:

Nous avons acheté ce bien et mis 5 mois et demi pour récupérer les clefs, gérer les travaux et toute la gestion des différents corps de métier et de la déco.

Coté retour sur investissement, on vous fera un retour chiffré dès que l’on aura plusieurs mois d’exploitation pour voir si c’est rentable en location courte durée ou si on le repasse en location meublée classique. Allez, on se tiens au jus…

04/06/2018


Une petite visite?

Après près d’un an et demi d’exploitation en location courte durée avec une moyenne de 835€ de revenu mensuel pour ce studio de 19m², nous repasserons à une location meublée classique pour gagner un peu de temps même si on va perdre un peu de cash flow, il restera positif et plus que correct.

11/09/2019


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