4e Investissement – LOCATIF

Et oui, nous remettons cela! Après, plusieurs visites nous nous sommes intéressés à un appartement de 77m² dans un lotissement propre et proche de toutes les commodités avec place de parking.

  • Phase d’achat sur licitation (ou aux enchères, ca va j’ai appris un mot! j’me la pète un peu quoi :=D

Place à la préparation de cette vente aux enchères

A l’aide de mon outil d’aide à la décision, que j’ai conçu moi même comme un grand:

Image1

L’outil me dit qu’il faudrait que j’ai l’appartement à la mise a prix pour pouvoir me faire un cash flow d’environ 571€ par mois avec crédit payé de 280€.

Bilan avant enchère:

  • Objectif Location –> avec un apport de notre part des frais de vente de 17 270€ et un crédit de  70 000€ pour l’acquisition, nous pourrons esperer un cash flow nette de charge 321€ par mois (charge de 250€ par mois donc Loyer 850€ – 250€ de charges -279€ de crédit immobilier on arrive sur un cash flow net de 321€/mois). Plutôt pas mal non? qu’en pensez vous ?
  • Objectif revente –> L’outil estime entre 114 000€ et 150 000€ mais le marché est au alentour de 120 000€. Tout compris avec tous les frais d’acquisitions, huissier et avocat il devrait nous revenir à 91 750€.

Donc le calcul est rapide, 120 000 – 91 750= 28 250€ de plus value Hors impôt sur la plu-value immobilière soit 19 500€ Net d’impôt.

Globalement, cela semble plutôt intéressant comme investissement sachant qu’il ne faut pas que le prix adjugé soit trop éloigné de la mise à prix.


Nous nous rendons donc au TGI pour la vente et vous savez quoi ?

BINGO! Nous sommes les seuls à enchérir sur cet appartement donc vous savez à combien cet appartement nous a été adjugé…

71 000€ pour une mise a prix à 70 000€!

Ca c’est fait, il nous reste plus qu’à faire notre crédit immobilier et contacter l’ancien propriétaire pour trouver ensemble une issue bénéfice au deux parties…


  • Phase de récupération du bien:

Plutôt satisfait de notre acquisition, nous essayons dans un second temps de contacter l’ancien propriétaire pour savoir ce qu’il compte faire et pour essayer de trouver avec lui une issue bénéfique à chacun.

Lors de notre conversation téléphonique, le propriétaire qui se trouve être marié avec 2 enfants me dit qu’il voudrait payer son loyer et rester dans l’appartement. Il me dit qu’il y a eu un malentendu avec la banque et qu’ils lui ont saisis rapidement l’appartement et que celle ci était de mauvaise foie.

Je trouve cela étrange dans un 1er tps car les démarches de ventes aux enchères restent généralement longues et coûteuses même pour le créancier (ici la banque). De plus, il me dit bien gagner sa vie et souhaiterait rester l’année scolaire prochaine pour ses enfants. Comment croire une personne qui ne paie pas son crédit immobilier et qui vous dit qu’il va vous payer un loyer? Je me méfie donc car faire une expulsion après avoir souscrit un bail c’est long , coûteux , l’enfer quoi pour un investisseur! Mais, bon! On a tous droit à une deuxième chance me dis-je ! (Peut etre un peu naïvement!!)

Je lui demande donc les papiers pour monter un dossier de bail et valider que l’assurance loyers impayés est valable sur le dossier de cette famille.

Nous recevons donc les fiches de paie et un avis d’imposition. Mr et Mme XXX gagnent à eux 2 presque 4000€ mais ne sont pas imposables. C’est plutôt étrange sachant le début du contrat de travail était bien antérieur à l’avis d’imposition de Mr et Mme XXX. Je trouve cela vraiment bizarre et ne valide pas le Bail de Mr et Mme XXX. Je le rappelle par téléphone pour lui dire que je reste septique sur le fait qu’il puisse payer son loyer au vue de sa saisie immobiliere et lui propose de l’aider financièrement pour qu’il puisse se reloger lui et sa famille (proposition qu’il décline en me redemandant de lui faire un bail!! Mmmmm ca sent pas bon tout ça! Je lui ré-itère mon offre et lui propose de rester dans les lieux le temps pour lui de trouver un nouveau logement.

En parallèle, je sollicite un huissier de justice afin d’entamer les démarches d’expulsion  en espérant que l’on puisse trouver une autre issue pour lui et sa famille. Les démarches peuvent être longue dans le cas ou il y a une présence d’enfants, de personne malade ou d’un certain age. Il faut compter à peu prés 4 mois minimum de démarches pour l’expulsion avant que l’huissier puisse recourir à la force publique, et cela ne doit pas tomber pas pendant la trêve hivernale car il n’y a pas d’expulsion pendant cette période…

La procédure d’expulsion est plutôt longue et fastidieuse surtout quand on y passe pour la première fois. Nous avons acquis ce bien en juin 2016 et à ce jour nous sommes toujours en procédure en Novembre 2017 malgré le jugement d’adjudication. Voyons le coté positif, nous allons pouvoir augmenter le déficit foncier et payer moins d’impôts…;)

to be continued …

Le 11/12/2017


On a creusé comment faire accélérer les choses mais rien a faire même si l’État devrait nous indemniser, il y a de grosses difficultés à avoir des informations et des statuts claires. On décide de téléphoner directement à la préfecture pour essayer d’avoir une personne compétente qui pourrait nous renseigner sur l’avancement de ce dossier, et vous savez quoi…

Nous avons eu quelqu’un qui nous a dit que cette famille avait le statut DALO donc que le préfet ne peut pas recourir à la force publique tant que cette famille n’a pas une solution de relogement. Ce n’est plus grave à ce stade si vous avez bien réalisé vos démarches avec l’huissier, l’Etat est sensé vous indemniser car il a refusé le recours a la force publique et n’a pas respecté la décision de justice lors de l’adjudication. Nous ferons un retour détaillé des démarches et des documents pour faire la démarche de A à Z, jusqu’à l’indemnisation de l’Etat dans un prochain article.

Le 10/05/2018


Ce jour nous avons appris que la famille allait pouvoir être reloger et nous devrions pouvoir récupérer le logement courant Août. Ouf!! Apres maintenant 2 ans sans rentrée d’argent, nous allons pouvoir récupérer les lieux et exploiter ce bel appartement. Nous sommes en train de réaliser les démarches de demandes d’indemnisation de l’État et bonne surprise nous devrions récupérer un billet compris entre 10 000€ et 15 000€ sur cette indemnisation. Ca va faire du bien au compte bancaire ça ;). Nous essayerons de détailler dans un futur article les pré-requis et l’expérience acquise sur ces démarches fastidieuses qui pourraient en décourager plus d’un et surtout de perdre un maximum de temps!

Le 15/06/2018


Phase des travaux de rénovation:

Bon! On a récupéré les clefs auprès de l’huissier et nous nous rendons à l’appartement pour constater les travaux de rénovation à effectuer (en plus, ma moitié n’avait pas vu cet appartement ! C’était aussi l’occasion de lui faire découvrir le palace lol!!)

  1. Avant la phase des travaux de rénovation

Là, on trouvera les photos de l’appartement tel quel sans les odeurs de fritures lol :

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Bilan des travaux à réaliser:

  • Cuisine complète à refaire
  • Salle de bain complète a refaire
  • Carrelage des sols à refaire
  • Enduits et peintures
  • Electricité à rénover complètement
  • Chauffe eau à changer
  • Changement de toutes les fenêtres et baies vitrées

Un bon billet à mettre pour la rénovation de cet  appartement de 77m². Mais fallait le faire on est pas des marchands de sommeil 😉

Le 10/07/2018


Je prends les cotes de l’appartement et je fais une projection de la cuisine et la salle de bain pour voir ce que l’on peut faire de sympa pour pas trop chère! Oui, on fait ça bien pour que cela dure dans le temps mais on fait attention au budget car il a un impact sur le rendement 😉

Coté cuisine, j’avais en tete de faire cela:

A l’aide du logiciel Kozikaza, j’ai pu faire une cuisine comme cela 😉 On verra si ça ressemblera a cela une fois terminée!

KOZ_Cuisine91000
Plan de la future cuisine

Toujours à l’aide du logiciel Kozikaza qui est gratuit et bien fait (j’ai rien a gagner à dire cela lol! Je le pense). Voici la future salle de bain…

KOZ_SdB91000
La future Salle de Bain

Sous contraintes fonctionnalité et coût de rénovation…

Le 09/08/2018


Les travaux de rénovation

La phase de travaux pour pouvoir avoir un appartement un peu plus sain et vivable pour nos futurs locataires.

Listing des travaux:

  • D’un point de vue sécurité, nous avons fait refaire l’électricité complète en rénovation.
  • Remplacement du parquet par du carrelage.
  • Chauffe eau neuf et de marque pour ne pas être embêté.
  • Changement de toutes les fenêtres et baies vitrées par des neuves en double vitrage avec volet roulant.
  • Enduit et peinture dans tout l’appartement
  • Peinture, carrelage, cuisine et salle de bain remis au gout du jour

Quelques photos durant les travaux

Le coût de ces travaux:

Le coût des travaux est important surtout si vous avez 2 bras gauches ;). Mais, l’option que l’on retiendra pour la fiscalité font que tout cela est loin d’être perdu.

La synthèse des coûts pour l’appartement de 77m² est la suivante:

Voilà, on arrive avec une facture de pres de 20 000€ pour refaire l’appartement à notre gout et pour le rendre habitable.

Voici quelques photos de l’appartement terminé:

On en est arrivé à bout de celui ci et non sans mal… Il est fini et il restera le nettoyer proprement et plus qu’à le louer.

Le 18/03/2019


Passons à la phase de location maintenant, on se dit que le louer nue à une famille serait le plus adéquat pour nous! Pas de location courte durée, pas de colocation, pas de location meublée…etc On voudrait pas trop consommer trop de temps à louer et à gérer ce bien.

Du coup, une belle annonce sur le site Leboncoin et hop hop hop !

On récupère les dossiers des gens qui souhaiteraient louer l’appartement mais là, le choix n’est pas si simple! En effet, entre ceux qui ne respecte pas les critères de l’assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) car on ne veut plus revivre cette galère de payer son credit immobilier sans avoir les loyers dont assurance GLI oblige, ceux qui falsifie leur document, oui oui on a vu cela (certains avaient leur imposition qui ne coïncide pas avec le fichier consultable par les impôts…) :(. Il y a ceux qui ne fournissaient pas tous les documents…etc

C’était notre première mise en location nue avec bail et c’était plus compliqué et chronophage que prévu mais bon ! J’ai cherché et j’ai trouvé la solution, cette solution s’appelait « SOLIBAIL »!!!

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Et oui, tu gères que dalle tout est pris en charge par une association et tu es sur « à priori » de toucher tes loyers quoi qu’il arrive puisque tu sous loues ton bien à une association solidaire et nous ça nous va!! On aide une famille et on a l’esprit libre…

C’est tout nouveau pour nous, mais nous vous ferons un retour à l’usage sur ce type de location sur les avantages et les inconvénients (s’il y en a…)!